Turismo vacacional: guía para alquilar tu propiedad y cumplir con las obligaciones legales

Si estás pensando en sacar provecho de tu propiedad alquilándola para turismo vacacional, es importante que conozcas los pasos necesarios para cumplir con las regulaciones y evitar problemas legales. En este artículo, te guiaremos a través de los requisitos y obligaciones que debes tener en cuenta al tomar la decisión de poner tu inmueble en alquiler para el turismo vacacional.

1. Trabajos a realizar cuando se toma la decisión de poner un inmueble en alquiler para el turismo vacacional:

Obtener la Licencia y Placa de Turismo Vacacional

Antes de empezar a alquilar tu propiedad, asegúrate de obtener la licencia correspondiente del Cabildo en Canarias y del organismo competente en la península, además de la placa de turismo vacacional. Estos documentos son necesarios para operar legalmente y garantizar la calidad y seguridad de tu alojamiento.

Sistema de información de hospedería

Darse de alta en el sistema de información de la guardia civil o policía nacional según demarcación de la propiedad.

2. Registro en Organismos Estatales y Autonómicos

Dependiendo de tu ubicación y situación empresarial, deberás realizar diferentes trámites de registro.

2.1. Sin Actividad Empresarial

Si no tienes actividad empresarial y tu propiedad se encuentra en Canarias, deberás darte de alta en la Administración Tributaria Canaria, en el Modelo 400, para poder tributar el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Durante el primer año, existe la posibilidad de estar exento de este impuesto. Sin embargo, a partir del segundo año, si tus ingresos superan los 30.000 euros, deberás tributar por el IGIC. Por lo tanto, es importante realizar las declaraciones correspondientes en los plazos establecidos. 

Si optas por no tributar en el primer año, deberás presentar el modelo 425 antes del 31 de diciembre para declarar los ingresos. Si superas el umbral de 30.000 euros, deberás presentar el modelo 420 trimestralmente y podrás deducir el IGIC soportado. 

En la península, el turismo vacacional está exento de tributar en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). 

2.2. Con Actividad Empresarial

Si tienes actividad empresarial, lo cual implica tener al menos a una persona contratada a tiempo completo, deberás darte de alta en la Agencia Tributaria Estatal y cumplir con el modelo 400 del IGIC.

2.3. Personas Jurídicas

En el caso de ser una persona jurídica, también deberás darte de alta en la Agencia Tributaria y cumplir con el modelo 400 del IGIC.

3. Tributación en el alquiler vacacional

La forma en que debes tributar depende de si eres persona física (si tienes o no actividad empresarial) o persona jurídica.

3.1. Sin Actividad Empresarial

Si no tienes actividad empresarial, tus ingresos se considerarán rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta. Podrás restar los gastos deducibles, como los necesarios para obtener ingresos, siempre que estén debidamente justificados. También podrás incluir el importe de deterioro sufrido, como las amortizaciones.

Los gastos necesarios con límite de deducción incluyen los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, los gastos de conservación y reparación y el montante a deducir de estos gastos es el límite de los ingresos de cada inmuebles. El exceso de estos gastos podrá ser deducido en los próximos cuatro años.

Por otro lado, existen gastos necesarios a deducir sin límite, como los tributos (IBI, basura), gastos de la comunidad, gastos jurídicos, clientes de dudoso cobro, seguros y gastos de energía y agua si no están incluidos en el alquiler. También se puede incluir la amortización del inmueble. La suma de estos gastos puede resultar en un rendimiento negativo.

Además, los días en los que el inmueble no esté ocupado se considerarán como imputación de rendimientos y deberán tributar. Esto se calcula como el 2% del valor catastral, o el 1,1% si ha sido revisado en los últimos diez años o a partir de 2015. Si estás acogido al Régimen Especial de la Pequeña Empresa (REPE), los gastos serán más el IGIC.

Es importante prorratear los gastos, dividiendo el total de los gastos entre 365 y multiplicándolos por los días ocupados. Estos serán los gastos deducibles correspondientes. 

3.2. Con Actividad Empresarial

Si tienes actividad empresarial, deberás tributar los ingresos y gastos como rendimientos de actividades empresariales en la declaración de la renta. El beneficio se calculará entre la diferencia de ingresos y los gastos.

3.3 Persona Jurídica 

En el caso de ser una persona jurídica, deberás tributar en el Impuesto de Sociedades. El beneficio se calculará de manera similar, restando los ingresos y gastos.

3.4. Aspectos Comunes para Ambos Casos

Normalmente, trabajarás con plataformas que se encargan de la promoción y comercialización de tu alojamiento. Estas plataformas suelen ser no residentes, por lo que no emitirán facturas. En su lugar, te presentarán una liquidación que incluirá los ingresos que te corresponden por las reservas realizadas, descontando la comisión y otros gastos. El importe neto será ingresado en tu cuenta bancaria.

Para efectos de declaración, deberás considerar como ingreso la cantidad total de los ingresos, es decir, el importe neto más los descuentos. Además, estarás obligado a declarar el IGIC correspondiente a la comisión de la plataforma. Si estás sujeto al IGIC, no tendrás problemas, ya que podrás deducirlo tanto como repercutido como soportado. Sin embargo, si estás acogido al REPEP, será un IGIC repercutido que no nos podremos deducir.

3.5. Caso práctico

La plataforma nos presenta la liquidación de todos los ingresos, que serán 100. La comisión de la plataforma será 20 y el neto ingresado en el banco será de 80. La declaración será 100 de ingresos y 20 de gastos. En los ingresos el IGIC está incluido y deberemos hacer la siguiente operación: 100/1,07 = 93,45 de base imponible y 6,55 de IGIC.

Por la comisión haremos la declaración del IGIC por la inversión del sujeto pasivo 20 * 7%: 1,4. Como hemos dicho si estamos sujetos al IGIC será repercutido 1,4 y soportado 1,4. 

En el caso de estar en el REPEP, deberemos ingresar el 1,4 de la comisión de la plataforma.

Este ingreso se realizará a través de la declaración ocasional modelo 412.

4. Documentación Necesaria

Para cumplir con todas las obligaciones legales, asegúrate de tener la siguiente documentación:

4.1. Personas Físicas

  • Fotocopia del DNI o de la tarjeta del NIE acompañado del documento de identidad de su país o el pasaporte.

4.2. Personas Jurídicas

  • Fotocopia de la escritura de constitución de la sociedad que va a realizar la actividad de explotación de la vivienda.
  • CIF de la sociedad
  • DNI del administrador
  • Si el administrador no es el mismo que está en la constitución, escritura de su nombramiento.

4.3. Documentación para Ambos Casos

  • Documento que acredite la propiedad de la vivienda o contrato de alquiler correspondiente.
  • Fotografías más significativas del estado actual del inmueble (fachada, dormitorios, otras estancias o instalaciones significativas).
  • Documento que acredite el alta en el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).

Al recopilar esta documentación, estarás preparado para cumplir con las obligaciones legales y garantizar un proceso de alquiler vacacional adecuado y transparente.

5. No residentes

A partir del 1 de enero 2024  el Gobierno de Canarias, modifica el apartado del IGIC, concretamente el Régimen especial del pequeño empresario o profesional (REPEP)

Las personas físicas no establecidas en Canarias que inicien una actividad empresarial o profesional no pueden acogerse al REPEP, con independencia de si desarrolla en otros territorios actividades económicas y con independencia de su volumen de operaciones universales.

6. Regulación IGIC

Las personas físicas no establecidas en Canarias que vinieran desarrollando actividades empresariales o profesionales en Canarias y estuvieran en el año 2023 acogidos al REPEP, están excluidos desde el día 1 de enero de 2024 , con independencia de su volumen de operaciones.

¡Recuerda siempre mantener un registro cuidadoso de tus ingresos y gastos relacionados con el alquiler vacacional para facilitar tus declaraciones fiscales y asegurar un cumplimiento correcto de la normativa vigente!

En Fimax Asesores, estamos aquí para ayudarte en cada etapa de este proceso. Contamos con expertos en asesoramiento fiscal y legal que pueden guiarte a través de las regulaciones y requisitos específicos de tu ubicación. Desde la obtención de licencias y registros hasta la correcta declaración de ingresos y gastos, nuestro equipo te brindará la asistencia necesaria para garantizar que cumplas con todas tus obligaciones de manera eficiente y segura.

No dudes en contactarnos para obtener más información y descubrir cómo podemos ayudarte a gestionar tu alquiler vacacional de manera efectiva. ¡Confía en nosotros y disfruta de los beneficios de convertir tu propiedad en una opción atractiva para los turistas mientras te mantienes en cumplimiento con las regulaciones legales!

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