Aspectos que afectan a inquilinos y propietarios con la nueva ley de la vivienda

Los protagonistas principales de los cambios de la recién aprobada ley de vivienda, son los propietarios e inquilinos de viviendas en alquiler, y la percepción general es que la ley favorece al inquilino en detrimento del propietario, lo que podría reducir significativamente la oferta disponible. A continuación, analizaremos en detalle cómo impacta en cada grupo.

Aspectos que afectan a inquilinos

Independientemente de los acuerdos previos, los inquilinos adquieren nuevos derechos con la nueva legislación. Es crucial distinguir si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, esto se refiere a espacios en los que, debido a las particulares condiciones del mercado de la vivienda existe riesgo de oferta insuficiente para la población que en cada caso vendrá definida por las Comunidades Autónomas. Estas zonas se caracterizan por destinar más del 30% del salario al pago de alquiler o un aumento de precios tres puntos superiores al IPC durante cinco años.

Medidas aplicables a todos los inquilinos:

  • En 2023, el aumento máximo de la renta será del 2%, y en 2024, del 3%. A partir de 2025, un nuevo índice del INE determinará el incremento anual máximo, ya no vinculado al IPC.
  • Inquilinos en situación de vulnerabilidad pueden solicitar una prórroga de un año al finalizar el contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre responsabilidad del propietario.

Para viviendas en zonas tensionadas, se aplican reglas adicionales:

  • Prórroga de hasta tres años al finalizar el contrato.
  • Los nuevos contratos no pueden tener un precio libre, estando vinculados al contrato anterior.
  • Limitaciones de precio para viviendas no alquiladas previamente, si así lo decide la Comunidad Autónoma.

Aspectos que afectan a propietarios

El mayor desafío para los propietarios radica en las restricciones mencionadas anteriormente. No pueden cargar ciertos gastos al inquilino, y la actualización de rentas tiene un límite del 2% en 2023, 3% en 2024, y un nuevo índice a partir de 2025. Además, en zonas tensionadas, existe una limitación para establecer un nuevo precio al finalizar el contrato de cinco años.

Para grandes tenedores, se aplican reglas adicionales, como mayores obstáculos para los desahucios y diferentes índices de actualización de rentas.

La ley también modifica las reducciones en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) por alquiler de vivienda:

  • 90% si se reduce el precio al menos un 5% en una zona protegida.
  • 70% al alquilar por primera vez a jóvenes en zonas tensionadas o acogerse a programas públicos de limitación de precios.
  • 60% por rehabilitación o mejora.

Además, se introduce una nueva definición de vivienda vacía y recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para incentivar la venta o alquiler de viviendas desocupadas, afectando a propietarios con al menos cuatro viviendas en esta situación durante dos años.

Para más información o consultas específicas sobre cómo esta ley afecta a su situación, le invitamos a ponerse en contacto con Fimax Asesores.

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