12 claves de la Ley de la Vivienda en materia de arrendamientos urbanos

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda aprobada el pasado 27 de abril de 2023, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 26 de mayo de 2023, con excepción de la disposición final segunda «Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda», que entró en vigor el 1 de enero de 2024.

Las principales medidas adoptadas en materia arrendaticia a tenor de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, son:

Cambios en la definición de gran tenedor

La nueva redacción de la Ley modifica el número de inmuebles de diez a cinco cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

Declaración de zonas tensionadas

Contempla la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. Para ello, requerirá la elaboración de una memoria justificativa por cada comunidad autónoma, por producirse una de las circunstancias siguientes:

  • Que la carga media del coste del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
  • Que el precio del alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Utilización de las fianzas de los arrendamientos

Con objeto de asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, se indica que podrán utilizarse las cantidades económicas correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos correspondientes.

Información en la formalización del arrendamiento de vivienda

La persona interesada en el arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación, la siguiente información:

a) Identificación del arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

  1. Certificado o cédula de habitabilidad.
  2. Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
  3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
  4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
  5. Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
  6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
  7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: identificación registral de la finca, con referencia de cargas, gravámenes y afecciones, y cuota de participación fijada en el título de propiedad.

e) Si es vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) Edificios con protección arquitectónica oficial, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en el arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

Igualmente, el posible arrendatario podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Por otra parte, cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación, deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

Bases de datos de contratos de arrendamiento y creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda

Contempla la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la colaboración en la información sobre contratos de arrendamiento. El objeto es incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda

Prevé en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley, la constitución de un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, y, en particular, los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

Procedimientos de desahucio suspendidos en virtud del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo

Los procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos en virtud del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, una vez finalice el plazo de suspensión, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de

conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, aunque si las partes lo acuerdan, podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley, sin que afecte a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, al límite en la revisión de la renta.

Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda

Señala la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 respecto a limitación de la renta, prórroga en la duración del contrato, gastos de gestión y formalización del contrato y añade índices de referencia para actualizar la renta. Para ello, de forma resumida, indicamos los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente:

  • Prórroga extraordinaria: Prórroga extraordinaria de un año en el contrato de arrendamiento, para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica, donde el arrendador sea un gran tenedor. Y en los arrendamientos de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado, una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres.
  • Forma de pago de la renta: Indica que el pago se efectuará a través de medios electrónicos, y solo excepcionalmente, cuando se carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, en metálico y en la vivienda arrendada.
  • Límites de la renta: En los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado posteriores al 26 de mayo 2023, la renta no puede exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, ni repercusión de gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
  • Gastos de inmobiliaria y de formalización: Correrán siempre a cargo del propietario, quien hace uso del servicio de una inmobiliaria es quien tiene que pagar los honorarios. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.
  • Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia que se fijará como límite.

Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda

Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60 por ciento en el rendimiento neto del alquiler de vivienda.

Recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados

Modula este recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley.

Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad. Entre otros aspectos, se puede destacar la eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.

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