Régimen especial de arrendamiento de viviendas

arrendamiento de viviendas

El régimen especial de arrendamiento de viviendas está contenido en los artículos 48 y 49 de la LIS.

Requisitos para la aplicación del régimen especial

El régimen especial será de aplicación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 de la LIS, para las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, situadas en territorio español siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Tener como objeto social principal en los estatutos el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.
  • Que la actividad sea considerada actividad económica. Para ello la Dirección General de Tributos exige que se tenga una persona con contrato laboral y a jornada completa.

No obstante, a las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas se les permite:

  • Tener otra actividad económica complementaria.
  • La transmisión de los inmuebles arrendados, una vez transcurrido el plazo de tres años.

En los casos en que la entidad desarrolle otras actividades complementarias a la principal de arrendamiento se tiene que cumplir, para poder aplicar el régimen especial, lo siguiente:

  • Que al menos el 55 % de las rentas del periodo impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el periodo de tres años, se les pueda aplicar la bonificación que establece el régimen especial.
  • O, alternativamente, que al menos el 55 % del valor del activo de la entidad, sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación que establece el régimen especial.

Por arrendamiento de viviendas únicamente se entenderá:

  • El definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Ley de arrendamientos urbanos, es decir, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en dicha ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
  • Se asimilan a las viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje, con el máximo de dos y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, siempre que se arrienden conjuntamente con la vivienda.
  • Se excluyen expresamente los locales de negocio.

Y los requisitos que tienen que cumplir son los siguientes:

  • El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a ocho en todo momento, durante el período impositivo.
  • Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará, para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que le hubiera correspondido. Junto con la cuota del periodo impositivo en que se produjo el incumplimiento deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas.
  • Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará, para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que le hubiera correspondido. Junto con la cuota del periodo impositivo en que se produjo el incumplimiento deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas.

Este plazo se computará del siguiente modo:

  • Si las viviendas figuraban en el patrimonio de la entidad antes de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del periodo impositivo que comunique la opción, siempre que, en ese momento, se encontrara arrendada.
  • En otro caso, desde la fecha que fueron arrendadas por primera vez.

Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de una contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido y que se conozca, de una manera clara, la renta que corresponde a cada vivienda, local o finca registral independiente en que estos se dividan.

Tributación de la entidad arrendadora

A partir del 1 de enero de 2022 se reduce el porcentaje de bonificación del 85% aplicable a la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, a un 40%

Anteriormente la bonificación era del 85%, por lo que ha disminuido el incentivo de manera significativa, pero sigue existiendo un ahorro.

Es por ello que este tipo de sociedades tienen sentido cuando estamos hablando de grandes volúmenes de inmuebles, donde el importe global de renta que se puede acoger a la bonificación es realmente significativo.

La bonificación prevista en este apartado resultará incompatible, en relación con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización.

En caso de socios personas físicas

El dividendo recibido por estas se deberá integrar al 100% en su IRPF, como renta del ahorro, al igual que con cualquier otra sociedad.

EJEMPLO

La sociedad «IAE, SA» está acogida al régimen especial de arrendamiento de viviendas; su resultado contable es de 802.500 euros y la base imponible asciende a 900.000 euros, entre los que se encuentran 600.000 euros de rentas bonificadas y 300.000 euros de rentas que no están bonificadas, en el ejercicio 2016.

Determinar qué cantidad integrarían en su base del IRPF los socios personas físicas si la entidad decidiera repartir por dividendos las cantidades siguientes:

Caso a): la totalidad del resultado contable, es decir, 802.500 euros. Los 802.500 euros percibidos por los socios personas físicas se integrarían en la base imponible del ahorro.

Caso b): solo reparte 500.000 euros. Los 500.000 euros percibidos por los socios se integrarían en la base imponible del ahorro.

Nota. El resultado contable es la diferencia del resultado contable antes de impuestos que asciende a 900.000 euros y el gasto del IS que asciende a 97.500 euros.

Aplicación e incompatibilidades del régimen especial

Aplicación del régimen especial

El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas es de aplicación opcional. La opción por el régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria.

El régimen fiscal se aplicará en el periodo impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

Así, si una entidad, con un periodo impositivo que coincide con el año natural, el 2 de octubre de 20X0, comunica a la AEAT la opción por el régimen especial de arrendamiento de viviendas, el ejercicio 20X0 ya tributará por el régimen especial.

Por su parte, si con fecha 2 de octubre de 20X0 comunica la renuncia al régimen especial, el ejercicio 2OXO no tributará por el régimen especial.

Régimen de incompatibilidades

La aplicación del régimen especial de entidades de arrendamiento de viviendas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48.4 de la LIS, es incompatible con cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en el Título VII de la LIS, excepto con el régimen de consolidación fiscal, el de transparencia fiscal internacional, el de fusiones, escisiones y canje de valores, el de determinados contratos de arrendamiento financiero y el de empresas de reducida dimensión en los siguientes términos.

El régimen de arrendamiento de viviendas es compatible con los siguientes regímenes especiales:

  • Régimen de consolidación fiscal.
  • Régimen de la transparencia fiscal internacional.
  • Régimen especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores.
  • Régimen especial de determinados contratos de arrendamiento financiero.

Cuando la concurrencia sea con el régimen especial de las entidades de reducida dimensión, se podrá optar entre este o el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

Cuando sea de aplicación cualquier otro régimen especial del Capítulo VII de la LIS, no se podrá optar por el régimen de arrendamiento de viviendas.

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