A pesar de ser un problema que no distingue estación del año, durante el verano es cuando se hacen más evidentes estas situaciones. Las piscinas, el aire acondicionado, las parrilladas, las reuniones al aire libre en áreas comunes, las fiestas con música alta hasta altas horas de la madrugada, entre otros ejemplos.
Lo cierto es que la Comunidad no tiene el poder de tomar medidas o hacer mucho en el caso de conductas aisladas. Aunque estas situaciones estén reguladas en el reglamento de régimen interno, la Comunidad no tiene la autoridad para imponer sanciones. Sin embargo, la normativa recoge ciertos mecanismos para poder lidiar este tipo de casos:
El apartado 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a la prohibición tanto para el inquilino como para el dueño de realizar actividades en la propiedad o en el edificio que estén prohibidas en los estatutos, que causen daño a la propiedad o que vayan en contra de las regulaciones generales sobre actividades molestas, insalubres, perjudiciales, peligrosas o ilegales. En este caso, nos centraremos únicamente en las actividades molestas mencionadas, las cuales están sujetas a contravenir las regulaciones generales en este aspecto, según lo establece dicho precepto legal. Aunque la jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de aplicar el mencionado precepto legal en casos de actividades dañinas o molestas, en todo caso será necesario demostrarlo, teniendo en cuenta las circunstancias específicas de cada caso.
Este artículo establece los pasos a seguir en el caso de que estas se produzcan, señalando que “El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.
La cuestión en este caso radica en que el mencionado caso se refiere a actividades prohibidas, por lo tanto, no sería necesario presentar evidencia. Sin embargo, si, como hemos explicado, se llevan a cabo actividades perturbadoras que no están prohibidas, se deberá demostrar la existencia de las mismas. Por lo tanto, es indispensable recopilar pruebas sólidas utilizando todos los medios disponibles, tales como informes policiales, mediciones de ruido y testimonios, para que en caso de tener que emprender acciones legales, se pueda demostrar que no se trata de un caso aislado, sino de una situación continua que hace insoportable la comodidad de un hogar.
La mencionada solicitud deberá ser realizada de manera comprobable, tomando en cuenta que es el requisito obligatorio para la presentación de la demanda posterior, según establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esto significa que se debe adjuntar la prueba del requerimiento comprobable al infractor y la certificación del acuerdo tomado en la reunión de propietarios. No es necesario que se realice a través de un notario, sino que un burofax con certificación del contenido y el acuse de recibo es suficiente.
Esta advertencia permitirá al transgresor tener la opción de detener la actividad o tomar las precauciones necesarias en consecuencia, por lo que aconsejamos establecer un período de tiempo razonable para el cese.
Una vez solicitado, si el transgresor «se mantuviese en su comportamiento», el Presidente, previa aprobación de la Junta convocada específicamente para esto, puede emprender una acción de cese, es decir, no se permite que el Presidente tome medidas directas. Se puede inferir que, sin el consentimiento de la Comunidad, no hay procedimiento y no se puede aplicar ninguna sanción, ya que falta el requisito previo para la acción.
Sin embargo, en caso de que el Presidente y la Junta se restrinjan, cualquier miembro de la comunidad puede tomar medidas en favor de la comunidad. Pero en esta situación, cuando la Ley requiere específicamente ciertos requisitos previos (solicitud y acuerdo) y no se cumplen, solo es factible la acción individual buscando la orden judicial de detener algo.
Una vez presentada la denuncia, adjuntando la prueba del requerimiento fehaciente al infractor y la certificación del acuerdo tomado por la Junta de propietarios, el juez puede decidir, como medida cautelar, el cese inmediato de la actividad prohibida, advirtiendo al infractor que podría cometer un delito de desobediencia si no acata la orden. Además, el juez puede tomar todas las medidas cautelares necesarias para asegurar que se cumpla la orden de cese. La denuncia debe ser dirigida al propietario y, si corresponde, al ocupante de la vivienda o local.
Si la resolución fuera favorable, podría dictaminar, además de la finalización permanente de la actividad prohibida y la compensación por los daños correspondientes, la pérdida del derecho de uso de la residencia o establecimiento por un máximo de tres años, dependiendo de la gravedad de la infracción y los perjuicios causados a la Comunidad. Si el infractor no fuera el propietario, la resolución podría declarar la extinción permanente de todos sus derechos relacionados con la vivienda o establecimiento, así como su desalojo inmediato.
En conclusión, cuando un propietario va en contra de las reglas de convivencia y este incumplimiento se vuelve intolerable, la Ley de Propiedad Horizontal nos proporciona los recursos necesarios para tomar medidas contra el infractor, los cuales deben ser cumplidos como se ha indicado anteriormente.
