El régimen especial de la vivienda habitual

1. ¿Qué se entiende por vivienda habitual a efectos fiscales?

Antes de entrar en los beneficios concretos, conviene fijar el concepto, porque de él depende que un contribuyente pueda o no acceder a las ventajas que analizaremos más adelante. Según la normativa del IRPF, para que una vivienda tenga la consideración de habitual deben cumplirse, con carácter general, dos requisitos:

• Residencia efectiva y permanente: la vivienda debe ser habitada de manera efectiva por el contribuyente en el plazo de doce meses desde su adquisición o desde la finalización de las obras.
• Continuidad en el tiempo: debe constituir la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, con carácter general, al menos tres años, salvo que concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (fallecimiento, matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, entre otras análogas debidamente justificadas).

Este matiz es importante porque, en la práctica, se puede perder el derecho a determinados beneficios fiscales por no poder acreditar de forma adecuada estos requisitos ante la Agencia Tributaria. Un buen asesoramiento pasa, precisamente, por anticipar esta documentación: empadronamiento, consumos domésticos, domicilio fiscal declarado y cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.

2. La exención por reinversión en vivienda habitual: el beneficio fiscal más relevante en la venta de la vivienda

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y obtiene una ganancia patrimonial, esa ganancia tributa, en principio, en la base imponible del ahorro del IRPF, con tipos que actualmente oscilan entre el 19% y el 30% en función del importe obtenido. Sin embargo, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF contempla una exención que puede dejar esa ganancia total o parcialmente libre de tributación cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

2.1. Requisitos esenciales

Para poder aplicar esta exención es necesario que concurran, de forma acumulativa, los siguientes elementos:

1. Tanto la vivienda transmitida como la que se adquiere deben tener la consideración de vivienda habitual conforme a los criterios expuestos en el epígrafe anterior.
2. La reinversión debe materializarse en un plazo no superior a dos años, contados de fecha a fecha, ya sea antes o después de la venta de la vivienda anterior.
3. No es imprescindible reinvertir la totalidad del importe obtenido en la venta; el porcentaje reinvertido determina el porcentaje de la ganancia que queda exenta. Es decir, la exención puede ser total o parcial en función del capital efectivamente destinado a la nueva vivienda.
4. Es posible utilizar financiación ajena para completar la reinversión, siempre que el importe reinvertido se corresponda con el valor de adquisición de la nueva vivienda.

2.2. Un beneficio que exige planificación temporal

Desde el punto de vista financiero, el elemento más delicado de esta exención es el plazo. Dos años pueden parecer un margen amplio, pero la experiencia demuestra que los procesos de compraventa de inmuebles suelen alargarse por causas ajenas al contribuyente: financiación hipotecaria, disponibilidad del vendedor, trámites notariales y registrales, etc. Por ello, recomendamos planificar con antelación el calendario de la operación y documentar cada hito relevante (fecha de venta, fecha de firma de la nueva hipoteca, fecha de escritura de compra), de manera que, en caso de comprobación por parte de la Administración, se pueda acreditar sin dificultad el cumplimiento del plazo legal.

Además, conviene tener presente que el incumplimiento posterior de cualquiera de las condiciones exigidas —por ejemplo, no llegar a habitar la nueva vivienda de forma efectiva en el plazo de doce meses— determina que la parte de la ganancia patrimonial correspondiente quede sujeta a tributación, con los correspondientes intereses de demora.

3. El régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual

La deducción estatal por inversión en vivienda habitual fue suprimida con efectos desde el 1 de enero de 2013. No obstante, el legislador estableció un régimen transitorio que permite seguir aplicándola a determinados contribuyentes, lo que convierte a esta deducción en uno de los beneficios fiscales «heredados» que aún generan dudas y, en muchos casos, ahorros que se dejan de aprovechar por desconocimiento. Asimismo, en Canarias existe una deducción autonómica en el IRPF por inversión en vivienda habitual, la deducción varía entre el 3,5% y el 5,5% según los ingresos y la edad del contribuyente, con una base máxima de 6.000 euros anuales.

3.1. ¿Quién puede seguir beneficiándose?

Con carácter general, mantienen el derecho a la deducción quienes se encuentren en alguno de estos supuestos:

• Contribuyentes que hubieran adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013, o que hubieran satisfecho cantidades para su construcción antes de dicha fecha, siempre que las obras finalizasen en los plazos establecidos por la normativa.
• Contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, siempre que dichas obras finalizasen antes del 1 de enero de 2017.
• Contribuyentes que hubieran realizado obras de adecuación de la vivienda habitual para personas con discapacidad antes del 1 de enero de 2013, con el mismo límite de finalización de obras.

En todos los casos, además, se exige haber practicado la deducción en algún ejercicio anterior a 2013 por esa misma vivienda, salvo las excepciones específicas recogidas en la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF, que han sido objeto de interpretación por la Dirección General de Tributos y de diversos pronunciamientos del Tribunal Económico-Administrativo Central en los últimos ejercicios.

3.2. Cuantía y funcionamiento

Para quienes conservan el derecho, la deducción se aplica sobre una base máxima anual de 9.040 euros, correspondiendo un 15% de deducción estatal, sin perjuicio de los porcentajes adicionales que puedan establecer determinadas comunidades autónomas en su tramo autonómico. Se trata, por tanto, de una deducción que puede suponer un ahorro máximo cercano a los 1.356 euros anuales en la cuota estatal, cifra a la que hay que sumar, en su caso, el tramo autonómico correspondiente.

Desde la perspectiva de la planificación financiera familiar, este es un dato que conviene incorporar de forma sistemática a la declaración anual del IRPF de los contribuyentes que conserven el derecho, ya que, al no existir límite de caducidad para quienes ya venían aplicándola, el beneficio se mantiene año tras año mientras subsista el préstamo hipotecario o las cantidades pendientes de satisfacer.

4. Otras implicaciones fiscales y financieras vinculadas a la vivienda habitual

Más allá de la exención por reinversión y de la deducción transitoria, el concepto de vivienda habitual proyecta efectos en otros ámbitos que conviene tener presentes en una planificación patrimonial completa:

• Fiscalidad indirecta en la adquisición: el tratamiento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o en el IVA o IGIC, según se trate de vivienda usada o nueva, puede verse modulado por bonificaciones autonómicas vinculadas precisamente al destino de la vivienda como habitual, especialmente en determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad).
• Supuestos de exención específica para mayores de 65 años: la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años queda exenta con independencia de que se reinvierta o no el importe obtenido, lo que constituye una herramienta de planificación financiera especialmente relevante en estrategias de liquidez para la jubilación.
• Efectos en el Impuesto sobre el Patrimonio: en determinadas comunidades autónomas, la vivienda habitual disfruta de una exención parcial hasta un determinado importe, lo que debe tenerse en cuenta en la planificación patrimonial de contribuyentes con patrimonios elevados.
• Financiación hipotecaria y coherencia fiscal: la estructura del préstamo hipotecario (subrogación, novación, amortización anticipada) puede tener incidencia directa en el cálculo de la exención por reinversión, por lo que resulta muy recomendable coordinar la decisión financiera con el asesoramiento fiscal antes de formalizar cualquier operación.

El régimen fiscal especial de la empresa de vivienda habitual (EDAV)

El régimen tributario especial para sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas (regulado en los artículos 48 y 49 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades – LIS) tiene como objetivo incentivar la vivienda habitual en alquiler mediante un marco fiscal altamente beneficioso.

1. Ventajas fiscales principales

• Bonificación en el Impuesto sobre Sociedades (IS): las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas habituales disfrutan de una bonificación del 40% sobre la cuota íntegra del impuesto. Esto sitúa el tipo impositivo efectivo para las rentas calificadas en un 15% (frente al tipo general del 25%).
• Tipo reducido de IVA / IGIC en adquisiciones: la adquisición o promoción de inmuebles destinados a este régimen puede acogerse a tipos indirectos reducidos, optimizando la caja inicial del proyecto.

2. Requisitos exigidos por ley

Para aplicar este régimen especial, la entidad debe cumplir con criterios estrictos de volumen, permanencia y gestión:

1. Suficiencia de cartera (mínimo 8 viviendas): la entidad debe contar en todo momento con al menos 8 viviendas ofrecidas o destinadas al arrendamiento habitual.
2. Período de permanencia mínimo: cada inmueble debe mantenerse arrendado o en oferta de alquiler durante al menos 3 años consecutivos. El incumplimiento implica la pérdida retroactiva de la bonificación.
3. Contabilidad separada: debe desglosarse la contabilidad por cada finca registral independiente para determinar con precisión el rendimiento atribuible a cada inmueble.
4. Predominio de la actividad: al menos el 55% de las rentas del período impositivo (o de los activos) deben proceder del alquiler de vivienda residencial habitual.

3. La calificación de «actividad económica» y la empresa familiar

Para los grandes patrimonios y grupos familiares, la prioridad no es solo reducir la carga del Impuesto sobre Sociedades, sino también garantizar la exención en los Impuestos de Patrimonio / Grandes Fortunas y aplicar las deducciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en el momento del relevo generacional.

Para que la sociedad inmobiliaria califique como Empresa Familiar y aplique la reducción de hasta el 95% – 99% en el ISD:

• Necesidad de contrato laboral: de acuerdo con la normativa del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades (artículo 5 de la LIS), la actividad de alquiler solo constituye actividad económica real si se dispone de al menos una persona contratada a jornada completa con contrato laboral para la gestión de la cartera inmobiliaria.
• Funciones de dirección y retribución: un miembro del grupo familiar (hasta 2º grado) debe ejercer funciones efectivas de administración/dirección y percibir por ello una retribución que suponga más del 50% de sus ingresos totales de trabajo y actividades económicas.

Nota: la correcta estructuración del régimen EDAV, combinada con un empleado a jornada completa y la adecuada retribución del directivo familiar, permite transformar una mera tenencia de inmuebles en una entidad patrimonial activa exenta de impuestos sobre la transmisión del capital.

4. Hoja de ruta para la implementación

1. Auditoría inicial del patrimonio inmobiliario: análisis de elegibilidad y número de activos. Evaluación de la cartera actual para determinar el cumplimiento de la masa crítica de 8 viviendas o el plan de adquisiciones para alcanzar dicho umbral en el ejercicio correspondiente.
2. Diseño estratégico corporativo y laboral: adecuación estructural de la sociedad. Adecuación de los estatutos sociales, formalización del contrato laboral a jornada completa para la gestión de alquileres.
3. Comunicación formal a la Administración tributaria: cálculo de la bonificación y presentación. Comunicación censal a la Agencia Tributaria solicitando la inclusión en el Régimen Especial antes del inicio del período impositivo o en el plazo legal fijado, estableciendo el sistema de contabilidad por inmueble.
4. Seguimiento fiscal y planificación sucesoria: mantenimiento a largo plazo. Monitoreo continuo del requisito de permanencia de 3 años por vivienda y elaboración del protocolo familiar para blindar la bonificación del Impuesto sobre Sucesiones.

En Fimax Asesores ponemos a su disposición un equipo de expertos fiscales, contables y financieros para evaluar la viabilidad de acoger su cartera de inmuebles a este régimen especial. Diseñamos soluciones a la medida de su patrimonio para maximizar el rendimiento económico y asegurar la protección de sus bienes.