Situación actual: ¿peligran las licencias ya concedidas?
Las licencias ya concedidas conforme a la normativa anterior, no se anulan automáticamente con la entrada en vigor de la nueva ley. No obstante, su continuidad queda condicionada al régimen transitorio previsto y al cumplimiento de determinados requisitos.
En la práctica, mientras los ayuntamientos adaptan su planeamiento urbanístico municipal, y se clarifica la compatibilidad urbanística del uso turístico (proceso que todavía está en curso en la mayoría de municipios) los titulares de licencias de VV pueden seguir explotando su vivienda, encuadrados, como regla general, en el llamado régimen de continuidad simple.
Ahora bien, si el objetivo del propietario es mantener la actividad a largo plazo, resulta esencial conocer las demás alternativas que ofrece el régimen transitorio y valorar cuál es la más adecuada en cada caso.
El régimen transitorio: tres alternativas posibles.
La nueva ley distingue tres escenarios para las viviendas vacacionales con licencia turística anterior (es decir, en funcionamiento antes de la entrada en vigor el 13/12/2025).
Declaración de uso turístico consolidado.
La declaración de uso turístico consolidado es, en términos prácticos, la vía más estable para mantener la vivienda vacacional a largo plazo y continuar con el alquiler turístico con vocación indefinida, siempre que se cumplan, entre otros requisitos:
- Que el propietario sea también el titular de la licencia.
- Que la vivienda haya estado alquilada de forma continuada como vivienda vacacional durante, al menos, un año antes de la entrada en vigor de la ley
- Que no exista prohibición estatutaria o acuerdo de la comunidad de propietarios que prohíba el uso turístico.
- Presentar la solicitud ante el Ayuntamiento dentro del plazo de cinco años.
El uso turístico consolidado queda vinculado a la vivienda concreta y se extingue, entre otros supuestos, por el cese de la actividad de alquiler durante más de un año, la venta del inmueble, el cambio del titular de la licencia, así como por la demolición, la declaración de ruina o la transformación sustancial de la vivienda.
Régimen de continuidad simple.
Es el régimen en el que se encuentran actualmente la mayoría de los propietarios con licencia previa y no requiere solicitud ni resolución administrativa.
Permite continuar explotando la vivienda vacacional durante un máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley. ¿Qué ocurre al finalizar esos 5 años? Hay dos opciones:
- Adaptarse al nuevo régimen y obtener una nueva habilitación/licencia, si existe compatibilidad urbanística en el planeamiento municipal
- Cesar la actividad turística.
De forma excepcional, este plazo puede ampliarse hasta diez años, si se acredita que la pérdida del derecho en cinco años supone un perjuicio económico grave y desproporcionado.
Prórroga extraordinaria para explotadores profesionales.
Se trata de una opción excepcional, pensada para explotadores profesionales dedicados exclusivamente al alquiler turístico.
Permite mantener la vivienda en explotación turística hasta un máximo de 20 años, a cambio de una compensación al mercado de vivienda residencial, mediante medidas como la construcción o la adquisición de viviendas destinadas al alquiler de larga duración.
No es una opción automática, requiere autorización expresa y conlleva requisitos y costes elevados.
¿Qué recomendamos desde el punto de vista práctico?
En el contexto actual, los propietarios que cuentan con una licencia previa pueden continuar explotando su vivienda con normalidad, al menos durante los próximos cinco años. Sin embargo, el nuevo marco normativo se encuentra en una fase de transición, ya que los ayuntamientos están todavía en proceso de adaptar su planeamiento urbanístico a la nueva ley, lo que genera un escenario cambiante y, en muchos casos, poco definido.
Por este motivo, aunque no sea necesario adoptar decisiones inmediatas, sí resulta fundamental ir planificando con antelación y analizar si se cumplen los requisitos para, llegado el momento, solicitar la declaración de uso turístico consolidado u optar por la alternativa más adecuada en cada caso.
Una planificación incorrecta o una decisión tardía puede suponer la pérdida definitiva del derecho a seguir explotando la vivienda como vacacional.
En Fimax Asesores ofrecemos un asesoramiento técnico y jurídico integral, realizando estudios personalizados de cada vivienda y acompañando a los propietarios en todo el procedimiento, con el objetivo de garantizar la mejor opción posible dentro del nuevo marco normativo.
