Novedades de la Ley por el Derecho a la Vivienda en materia de desahucios

La Ley de Derecho a la Vivienda, 12/2023, aprobada el 24 de mayo, contempla cambios significativos en cuanto al procedimiento de desalojo de viviendas. Estas modificaciones se encuentran detalladas en la disposición final quinta, que establece regulaciones en torno a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre las principales innovaciones figuran nuevas razones para rechazar una demanda, cambios en el proceso inicial del juicio verbal, subasta de bienes inmuebles y reformas en la demanda para la execución de bienes hipotecados o pignorados.

Principales objetivos de la Ley

La recién aprobada Ley 12/2023 del 24 de mayo sobre el derecho a la vivienda busca establecer una regulación uniforme de los aspectos fundamentales de la política de vivienda, con el fin de lograr los objetivos prioritarios:

  • Establecer una normativa elemental que establezca los derechos y responsabilidades de los habitantes con respecto a la vivienda, además de los relacionados con la posesión de propiedad inmobiliaria, que se pueda aplicar en todo el país.
  • Proporcionar una solución viable a las personas que enfrentan obstáculos para obtener una vivienda en el mercado. Hay un enfoque especial en los jóvenes y los grupos vulnerables, así como la creación de opciones de viviendas con precios razonables que se adapten a las realidades de las áreas urbanas y rurales. El objetivo es facilitar el acceso a viviendas dignas y adecuadas.
  • Proporcionar herramientas eficaces para asegurar que las viviendas sean funcionales, seguras, accesibles para todos y habitables, lo que garantizará la dignidad y la salud de las personas que las ocupan.
  • Establecer los elementos esenciales de la planificación y programación estatales en el ámbito de la vivienda para promover el cumplimiento del derecho constitucional en todas las regiones. 
  • Establecer normas básicas para regular los parques públicos de vivienda con el fin de garantizar su progreso, resguardo y eficacia, y así poder asistir a los segmentos de la población con dificultades para acceder a ellos.
  • Impulsar la creación de diferentes tipos de viviendas que se adapten a las diversas formas de cohabitación y alojamiento, promoviendo la flexibilidad ante las demandas actuales del hogar.
  • Elevar el nivel de seguridad en las transacciones de adquisición y alquiler de viviendas mediante la inclusión de información esencial para asegurar y respaldar todo el procedimiento.

La legislación se compone de cinco secciones y comprende 36 cláusulas, así como seis provisos complementarios, cuatro normas transitorias, una derogación y nueve preceptos finales.

A partir del 26 de mayo de 2023, esta normativa estará vigente, a excepción de la disposición final número dos referente a los incentivos tributarios aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para las propiedades de alquiler con fines habitacionales, cuya entrada en vigor tendrá lugar el 1 de enero de 2024. 

Definiciones

La normativa 12/2023, emitida el 24 de mayo, establece en su artículo 3 un conjunto de definiciones relevantes para la comprensión de ciertas medidas reguladas. Algunas de estas definiciones destacables son:

Infravivienda

La construcción o parte de ella destinada a hogar que no cumpla con las normas exigidas por la ley se considera como infractora. En cualquier caso, se considerará que las viviendas con superficie insuficiente, número insuficiente de habitaciones, áreas habitables insuficientes, deficiencias graves en instalaciones y servicios básicos, así como las que no cumplan con los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad y habitabilidad no cumplen con los estándares requeridos para la construcción. 

Gran tenedor

Para los fines establecidos en esta ley, se considerará como titular de una cantidad significativa de bienes raíces urbanos de uso residencial o una área construida de más de 1.500 m2 de uso residencial -excluyendo garajes y trasteros- a cualquier persona física o jurídica que posea más de diez propiedades, según corresponda. Esta definición se puede adaptar a circunstancias específicas del entorno del mercado residencial bajo estrés, y se limitará a aquellos titulares de cinco o más bienes raíces urbanos residenciales ubicados en esa área, cuando se justifique en la memoria justificativa correspondiente presentada por una comunidad autónoma.

Sinhogarismo

Situación crucial que afecta a un individuo, familia o grupo de convivencia que no puede disponer de una vivienda digna y adecuada en una comunidad, lo cual les lleva a residir en la calle o en espacios públicos inapropiados, o a recurrir a alternativas de alojamiento masivo ofrecido por organizaciones gubernamentales o sin fines de lucro, o a vivir en una vivienda temporal o inadecuada, insegura, sin documentación legal o con una notificación de desalojo, o bajo la amenaza de violencia.

Nuevas causas de inadmisión de la demanda

En las situaciones correspondientes a los dígitos 1º, 2º, 4º y 7º del inciso 1 del artículo 250 de la LEC, no se permitirán las demandas que busquen recuperar la posesión de un terreno, a menos que se detalle específicamente:

  • Si la propiedad en cuestión es la residencia principal de la persona que la ocupa. 
  • Si la parte que presenta la demanda cumple con los requisitos de ser una poseedora importante de viviendas, según lo establecido en el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, del 24 de mayo, sobre el derecho a la vivienda. Si se afirma que no se cuenta con el estatus de gran tenedor, con el objetivo de verificar tal situación, será necesario incluir en la demanda una certificación del Registro de la Propiedad que incluya el listado de bienes a nombre del demandante. 
  • Si la parte que presenta la demanda es considerada como un gran tenedor, se evaluará si la parte demandada está en una posición económica vulnerable o no. 

¿Cómo se acredita el requisito de que se ha sometido a conciliación o intermediación?

 Será posible demostrar mediante alguna de las opciones siguientes: 

  •  La parte demandante deberá presentar una declaración responsable que certifique que ha solicitado los servicios correspondientes en un plazo no mayor a cinco meses antes de presentar la demanda, y que dicha solicitud no ha sido atendida ni se han iniciado los trámites pertinentes dentro de los dos meses posteriores a la misma. Además, deberá presentar la documentación que acredite dicha solicitud. 
  •  Se requiere un certificado emitido por los servicios apropiados que declare el resultado del proceso de conciliación o mediación, mencionando las identidades de las partes involucradas, el punto de la disputa y si alguna de las partes ha rechazado participar en el proceso. Este certificado debe ser válido solo por tres meses.

Novedades en la tramitación inicial del juicio verbal

En los procesos de recuperación de la posesión de una vivienda o de una porción de ella, que se manejan de acuerdo con el artículo 250.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se notificará a quien habite en la propiedad o a los ocupantes desconocidos de la casa. Si el solicitante ha pedido la entrega inmediata de la posesión de la propiedad, en el decreto de admisión de la demanda, se solicitará a los ocupantes que proporcionen, dentro de los cinco días siguientes a la notificación, el título que justifique su posesión. Si no se proporciona una justificación adecuada, el tribunal ordenará mediante un auto el desalojo de los ocupantes y la entrega inmediata de la posesión de la propiedad al solicitante.

En los procesos judiciales pertenecientes a los números 1, 2, 4 y 7 del apartado 1 del art. 250 de la LEC, si la vivienda en cuestión es la residencia habitual del demandado, se le informará de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales correspondientes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. Además, el juzgado de oficio notificará la existencia del caso.

Si estas entidades gubernamentales certifican que el domicilio perjudicado padece de fragilidad económica y, si corresponde, de índole social, se informará al tribunal con prontitud, sin exceder los diez días de margen.

Una vez entregados los documentos de las partes o finalizado el tiempo concedido, el tribunal tomará una decisión basada en la información recibida de las entidades competentes y las argumentaciones de las partes. Este fallo determinará si el proceso se suspende para llevar a cabo las medidas propuestas por las entidades públicas, por un periodo máximo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

Una vez que las autoridades públicas relevantes hayan implementado las medidas necesarias o expirado el plazo máximo de suspensión como se menciona en el párrafo anterior, la suspensión se levantará automáticamente y el procedimiento continuará en su totalidad.

¿Qué tendrán en consideración el tribunal para apreciar la situación de vulnerabilidad económica?

En un proceso de desalojo por impago, es posible que el tribunal tome en cuenta que el monto combinado de la renta y los servicios de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones representen más del 30% de los ingresos del hogar, y que el total de dichos ingresos no sea suficiente.

  • En términos generales, se establece un límite de 3 veces el valor mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
  • El tope se elevará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo de la familia. Si se trata de una unidad familiar monoparental o si el hijo tiene un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, el aumento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada uno.
  • El tope aumentará en un factor de 0,2 veces el IPREM por cada individuo mayor de 65 años que forme parte del grupo familiar o persona que requiera asistencia. 
  • Si algún miembro de la familia tiene una discapacidad del 33% o más, o una enfermedad incapacitante permanente que le impide trabajar, el límite establecido en la cláusula a) será de 5 veces el IPREM para esa familia. Esto no afectará los aumentos acumulativos por tener hijos a cargo.

Con el fin de evaluar la vulnerabilidad social, el tribunal puede tomar en cuenta las personas dependientes según lo establecido en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia, así como víctimas de violencia de género o menores de edad, entre aquellos que ocupan la vivienda.

 Según señala el art. 549.3 de la LEC con la nueva redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo «En la sentencia condenatoria de todos los tipos de desahucio, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado, todo ello según el apartado 5 del artículo 440».

Subasta de bienes inmuebles

La normativa sobre el derecho a la vivienda incluye el artículo 655 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual establece que, en caso de que el bien a subastar sea una propiedad inmobiliaria que funcione como residencia habitual del deudor y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran propietario, y siempre y cuando no se haya hecho con antelación, la parte demandante deberá demostrar el estado de vulnerabilidad financiera en el que se encuentra el deudor antes de iniciar el proceso de ejecución.

Si se tiene conocimiento de que el deudor hipotecario está experimentando una situación económica de vulnerabilidad, no se pondrá en marcha el procedimiento de apremio a menos que se demuestre que la parte demandante ha seguido el procedimiento de conciliación o mediación regulado por las Administraciones Públicas, basándose en las circunstancias de ambas partes y en las posibles ayudas y subvenciones disponibles en cuanto a la vivienda, tal y como establece la legislación y regulación autonómicas en materia de vivienda.

Demanda ejecutiva sobre bienes hipotecados o ignorados

Después de la entrada en vigor de la Ley de Derecho a la Vivienda en casos de ejecución hipotecaria, será necesario especificar si la propiedad en cuestión es la residencia habitual del deudor y si la parte demandante es un gran propietario de viviendas. Si se afirma que la parte demandante no posee esta condición, será necesario adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad para corroborar este hecho.

Asimismo, se deberá especificar si el obligado al pago está o no en una condición de precariedad financiera.

En caso de que el prestamista de la hipoteca sea un poseedor significativo, el bien inmueble sea la residencia habitual y se tenga conocimiento de que el prestatario atraviesa una situación económica vulnerable, no se aceptará la petición si no se demuestra que la parte demandante ha seguido el procedimiento de conciliación o intermediación.

Procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 Bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19

En la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de derecho a la vivienda se establece que los procesos de desahucio y lanzamiento mencionados en los artículos 1 y 1bis del Real Decreto-ley 11/2020 del 31 de marzo, que han sido suspendidos debido a dichos preceptos, solo se reanudarán si la parte que actúe como demandante es un gran propietario de viviendas y si esta parte solicita expresamente su reanudación, demostrando que se ha sometido al proceso de conciliación o intermediación.

La exigencia puede ser aprobada mediante cualquiera de estas alternativas:

  • La parte actora debe presentar una declaración en la que manifieste haber acudido a los servicios mencionados con un máximo de cinco meses de antelación a la solicitud de reanudación o levantamiento de la suspensión. Además, debe presentar un justificante que demuestre que no ha sido atendido o que no han iniciado los trámites correspondientes en un plazo máximo de dos meses desde la presentación de su solicitud.
  • El certificado emitido por los organismos competentes que informe sobre el resultado de una conciliación o mediación, en el cual se establecerán los datos de identidad de las partes involucradas, el tema en disputa y si alguna de ellas se negó a participar en el proceso, si aplicable. Esta certificación no puede ser válida por más de tres meses. 

Si la entidad que ejecuta la acción es una entidad pública de vivienda, el requerimiento previo mencionado podrá ser sustituido por la necesaria intervención de los servicios de intermediación relevantes de la propia entidad, lo cual será demostrado según lo establecido en el apartado anterior. 

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