Entrada en vigor de la ley por el derecho a la vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda prevé su entrada en vigor para el día siguiente de su publicación, así publicada en el BOE del 25/05/2023, entra en vigor el 26/05/2023.
Con la salvedad de la cláusula final segunda referente a los beneficios fiscales válidos en el IRPF para la renta de propiedades residenciales, que será activa a partir del 1 de enero de 2024.
Régimen transitorio: contratos anteriores al 26/05/2023.
Con la promulgación de la Ley 12/2023 de 24 de mayo, que garantiza el derecho a la vivienda, los acuerdos de alquiler que se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que fueron firmados antes del 26/05/2023, se regirán por las normas precedentes.
La norma general establece que seguirán sujetos al marco legal que les correspondía anteriormente.
Excepción: opción de regirse por el nuevo marco legal si ambas partes lo han acordado y este no contraviene las normativas legales.
Se mantendrá en efecto la implementación de medidas extraordinarias en los contratos de arrendamiento de vivienda existentes, específicamente lo estipulado en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 del 29 de marzo, referente a la limitación excepcional de la actualización anual de la renta en dichos contratos. Esto permanecerá vigente, a pesar de que se introduzcan modificaciones a dicha disposición con la nueva ley que mencionaremos más adelante.
¿Qué es un gran tenedor y zonas de mercado residencial tensionado?
En lo que respecta a los cambios que la Ley 12/2023, del 24 de mayo, sobre el derecho a vivienda incluye en la temática de contratos de alquiler de vivienda, es importante resaltar los efectuados en la LAU en relación a la extensión del contrato, la cuota y los gastos relacionados con la administración inmobiliaria y elaboración del contrato de alquiler de vivienda.
Antes de analizar las modificaciones y novedades que establece, es necesario destacar dos ideas introducidas por la Ley 12/2023, del 24 de mayo, sobre el derecho a la vivienda, que deben tenerse en cuenta al aplicar su marco legal: la concepción de propietario de gran cantidad de inmuebles y la de áreas con alta tensión en el mercado residencial.
¿Cuál es la definición de un gran tenedor? En resumen, se trata de una persona física o jurídica que posee más de diez propiedades urbanas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida residencial de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros. Sin embargo, en situaciones en las que el mercado residencial esté altamente tensionado, la comunidad autónoma correspondiente puede considerar gran tenedor a aquellos que poseen cinco o más propiedades urbanas residenciales en ese ámbito.
¿Cuál es el momento en que se reconoce que hay una zona residencial con una alta demanda? Para clasificar una zona como tal es necesario que se presente una de las siguientes circunstancias:
- Si el costo promedio de la hipoteca o el alquiler, además de los gastos básicos de suministros, constituye más del 30 % de los ingresos medios o de la renta media del hogar, entonces esto puede agotar significativamente el presupuesto personal o del hogar.
- Durante los cinco años previos a la declaración del área de mercado de vivienda como tensionada, el aumento porcentual acumulado del precio de compra o alquiler de las viviendas debe ser de al menos tres puntos porcentuales más alto que el aumento porcentual acumulado del índice de precios de consumo en la comunidad autónoma correspondiente.
¿Cuál será la vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado?
La duración de la declaración será de tres años y podrá extenderse anualmente mediante el mismo procedimiento, siempre y cuando persistan las circunstancias que motivaron dicha declaración y se justifiquen las medidas y acciones públicas adoptadas para resolver o mejorar la situación desde la última declaración.
¿Con qué periodicidad se aprobará la relación de zonas de mercado residencial tensionado?
Cada tres meses, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que incluirá las áreas que han sido catalogadas como mercados residenciales bajo tensión.
Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda
La Ley 12/2023, del 24 de mayo, referente al derecho a la vivienda, añade a los periodos de prórroga obligatoria estipulados en el artículo 9 de la LAU y en el apartado 10.1 de la LAU, dos prórrogas extraordinarias del contrato de arrendamiento de la vivienda habitual.
Independientemente de la extensión de tiempo concedida, el régimen legal y convencional al que estaba sujeto el contrato original se mantendrá vigente para el contrato renovado.
Con respecto a la extensión el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se pueden mencionar las siguientes peculiaridades:
a) En Zonas no tensionadas.
Duración: durante un lapso no superior a un año.
Situaciones: acuerdos de alquiler de residencias habituales que culminen las extensiones obligatorias o implícitas mencionadas.
Petición: realizada anteriormente por el inquilino.
Requisitos: para poder aplicar, el inquilino deberá demostrar su estado de vulnerabilidad social y financiera mediante un informe o certificado emitido por los servicios sociales a nivel municipal o autonómico, que tenga una antigüedad máxima de un año.
Gran tenedor: si el propietario de la propiedad es considerado como un gran tenedor, debe aceptar la renovación del contrato de arrendamiento sin excepción, a menos que las partes acuerden firmar un nuevo contrato. Si el propietario no tiene la categoría de gran tenedor, no se le exigirá tal obligación.
b) Zonas tensionadas.
Tiempo máximo: tres años, dividido en plazos anuales.
Situaciones: acuerdos de alquiler de una vivienda regular, en las que la propiedad se encuentre en una zona de mercado residencial en tensión, y que durante el período de validez de esta declaración, finalicen las prórrogas obligatorias o tácitas mencionadas.
Petición: requerida anteriormente por el inquilino.
Requisitos: El arrendador está obligado a aceptarla, excepto en los siguientes casos:
- Puede haber sido establecido cualquier otro término o condición por mutuo acuerdo entre las partes.
- Se ha firmado un nuevo contrato de alquiler con las restricciones de renta que correspondan según lo estipulado en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- En caso de que el propietario haya informado conforme a los términos y plazos establecidos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para vivir permanentemente él mismo, sus parientes de primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Forma de pago de la renta del alquiler
En cuanto a la renta en los contratos de alquiler de viviendas, se ha introducido como novedad la obligación de realizar el pago de manera electrónica en primer lugar. Con la salvedad de que se permitirá hacer el pago en efectivo y en la propia vivienda arrendada únicamente en situaciones excepcionales cuando una de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios de pago electrónicos y lo solicite.
Además, en el inicio del nuevo contrato, la cantidad acordada no puede ser mayor a la renta del contrato de arrendamiento previo en los últimos 5 años, una vez incorporada la cláusula de actualización anual, sin permitir la inclusión de nuevas condiciones.
¿Hay alguna circunstancia que permita romper el límite mencionado anteriormente? Sí, este límite puede ser superado en un máximo del 10% más allá de la actualización anual de la renta en casos específicos.
- Si dentro de los dos años previos al nuevo acuerdo de arrendamiento, se hubiera llevado a cabo una intervención de renovación en la propiedad.
- En caso de que en los dos años previos a la fecha de firma del nuevo contrato se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación o mejora en la vivienda que hayan demostrado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, mediante la presentación de los certificados de eficiencia energética anteriores y posteriores a dicha obra, registrados con un máximo de dos años de diferencia entre ellos, se podrá tener en cuenta dicha información.
- Si en los dos años previos a la fecha de la firma del nuevo contrato se han completado acciones para mejorar la accesibilidad, que estén debidamente documentadas, podrían aplicarse a la situación actual.
- Si se firma un contrato de arrendamiento por un plazo de diez años o más, o si se establece un derecho de prórroga que el inquilino pueda voluntariamente acceder para extender el contrato por otros diez años en las mismas condiciones y términos, entonces se aplicará.
A pesar de que exista una limitación en la renta previa, ¿qué sucede en los contratos de alquiler de vivienda cuando el arrendador es un gran propietario o la propiedad se encuentra en una zona residencial tensa del mercado? Es importante tener en cuenta que, en estos casos, el precio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, tomando en cuenta las condiciones y características tanto de la vivienda alquilada como del edificio en el que se encuentra.
La restricción mencionada anteriormente se aplica a contratos de alquiler de viviendas que se ubiquen en zonas residenciales con una alta demanda y en los que no haya existido ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años. La aplicación de esta restricción debe estar justificada y recogida en una resolución emitida por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
La innovación consiste en que el arrendador asume en todo momento los costos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda, sin importar si se trata de una persona natural o jurídica.
Topes a la subida del alquiler
a) Contratos de arrendamiento de vivienda desde el 31/03/2022 al 31/12/2023: tope del 2 %.
En estos acuerdos, las personas que alquilan pueden discutir el aumento que se aplicará a la renta anualmente con el alquilador, siempre y cuando cumplan con ciertas condiciones.
- Arrendador es gran tenedor: El aumento de la renta estará limitado a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad al momento de la actualización, que no podrá ser superior al 2%, y se calculará tomando como referencia el mes en que se publicó el último índice en la fecha de actualización del contrato. Si no hay un nuevo acuerdo entre las partes, el aumento de la renta seguirá sujeto a esta misma restricción.
- Arrendador no es gran tenedor: El aumento en la renta dependerá del acuerdo nuevo entre las partes, ya que si no se llega a un pacto, el incremento no podrá sobrepasar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad en el momento de la actualización. Este aumento máximo será del 2%, y se tomará como mes de referencia para actualizar el contrato aquel que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización.
b) Contratos de arrendamiento de vivienda desde el 01/01/2024 al 31/12/2024: tope del 3 %.
En estos acuerdos, el inquilino tendrá la oportunidad de discutir con el propietario el aumento que se aplicará cada año en la actualización del alquiler, bajo ciertas circunstancias:
- Arrendador es gran tenedor: el aumento de los ingresos dependerá del nuevo acuerdo entre ambas partes, con la condición de que la variación anual de los ingresos no supere el 3%. En caso de que no haya un nuevo acuerdo entre las partes, el aumento de los ingresos estará sujeto a esta misma restricción.
- Arrendador no es gran tenedor: el aumento de la renta dependerá del acuerdo recién establecido entre ambas partes. En caso de que no exista este nuevo acuerdo, el aumento de la renta no podrá superar el 3%.
Incentivos fiscales en los arrendamientos de vivienda.
Se contempla una serie de beneficios fiscales en el IRPF para los alquileres de propiedades destinadas a la vivienda. Afectando a los acuerdos de alquiler de viviendas realizados después del 26/05/2023.
Esta alteración se traduce en una mejora en la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, con el objetivo de promover el alquiler de viviendas habituales a precios razonables. En lugar del 60% de reducción en el rendimiento neto positivo previsto en la versión anterior a la Ley 12/2023, del 24 de mayo, ahora se establecen los siguientes porcentajes de reducción en aras del derecho a la vivienda:
- 50 %: regla general.
- 60 %: si se han llevado a cabo trabajos de restauración dentro de los dos años previos a la firma del contrato.
- 70 %: cuando concurra alguna de estas circunstancias:
- se busca introducir al mercado de casas para alquilar en áreas residenciales con alta demanda, y se enfoca en arrendatarios que estén comprendidos entre los 18 y los 35 años.
- ya sea vivienda de bajo costo promovida o protegida, alquilada a entidades públicas o del tercer sector sin fines de lucro, o incluida en un programa público de vivienda con límites de alquiler, todas son opciones disponibles.
- 90 %: en caso de que se suscriban nuevos acuerdos de arrendamiento de viviendas en áreas de mercado residencial con alta demanda, con un descuento de al menos el 5% en comparación con la renta del contrato previo, tras la aplicación de la cláusula anual de actualización.
