En una comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal confluyen dos tipos de derechos:
- Los derechos de cada propietario sobre su elemento o departamento privativo.
- Los derechos de la comunidad sobre los elementos y servicios comunes.
Todo propietario de un elemento o departamento privativo (vivienda, local, garaje…), por el simple hecho de serlo, tiene derecho a efectuar obras de modificación de su departamento y así se lo reconoce la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7-1º.
Concretamente y según dicho artículo, tiene derecho a modificar tanto los elementos arquitectónicos del departamento como las instalaciones y servicios privativos con que cuente el mismo, que serán todos aquellos que se encuentren dentro del perímetro de su departamento.
Dentro de las modificaciones de elementos arquitectónicos se incluiría la posibilidad de derribar o construir tabiques y paredes (siempre que no afecten a elementos comunes como paredes maestras o pilares del edificio), la redistribución del interior de la vivienda o local, etc.
Por otra parte, la modificación de las instalaciones y servicios del departamento se refiere a los servicios de luz eléctrica, agua, teléfono, etc. y a los elementos funcionales necesarios para tales servicios (cableado, enchufes…).
Por el contrario, el propietario no tiene derecho a realizar obras que impliquen la modificación de elementos comunes del edificio.
El problema, sin embargo, estará en la mayor parte de los casos en delimitar que obras suponen únicamente alteración de los elementos arquitectónicos o de las instalaciones o servicios privativos, y qué obras afectan a elementos comunes.
Además, el derecho de propietario a realizar obras de modificación de su departamento está sujeto a ciertas limitaciones que derivan de la propia existencia de la situación de comunidad, y que consisten en que no puede realizar obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores. Tampoco podrá el propietario efectuar obras de modificación cuando perjudiquen a otro propietario.
Cuando las obras no pueden ser realizadas por el propietario bien porque afectan a elementos o servicios comunes del edificio o porque sobrepasan los límites mencionados anteriormente, tales obras requerirán el consentimiento de la junta de propietarios.
Finalmente, la Ley de Propiedad Horizontal establece una obligación de carácter formal, que consiste en la necesidad de notificar al representante de la comunidad la realización de las obras con carácter previo al inicio de las mismas.
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