El pasado mes de junio, entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas
urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan
de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
1.Principales cambios
El principal cambio que ha introducido la mencionada Ley 14/2022 ha sido la inclusión
de modificaciones en el régimen de propietarios con relación a las obras de
rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio, o a la
implantación de fuentes de energía renovable de uso común. En este sentido, se prevé
un régimen de mayoría simple para la adopción de acuerdos que tengan como objeto la
realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación que sean
necesarias para su desarrollo.
En relación con lo mencionado, se establece que el coste de dichas obras o actuaciones,
o incluso el pago de las cuantías que precisen para cubrir los préstamos o financiación
que se hayan concedido, serán considerados gastos generales de la comunidad. En este
sentido, se refuerzan todavía más las facultades con las que cuentan las comunidades
para disponer de capacidad jurídica a la hora de llevar a cabo tales operaciones.
Por otro lado, se impone la obligación a los propietarios de no alterar los elementos
arquitectónicos comunes del edificio, así como a conservar el buen estado de la
vivienda. De tal aspecto se desprende que deberán contribuir a los gastos de la
comunidad, así como la prohibición de llevar a cabo actividades peligrosas o que
resulten molestas para los otros vecinos.
2. Medidas sancionadoras contra el moroso
El texto legal también incluye modificaciones en el tratamiento de los recibos
pendientes de pago por parte de los propietarios (morosos). Concretamente, se
establecen tanto medidas preventivas de carácter convencional, como soluciones ante
una posible situación de impago. En tal caso, se determina que dichos conflictos podrán
resolverse tanto en sede extrajudicial a través de un procedimiento de mediación o
arbitraje, o judicialmente mediante el procedimiento monitorio especial de reclamación
de deudas comunitarias.
En concreto, con relación a los morosos:
- Se dota a las comunidades de propietarios de capacidad sancionadora,
legitimándolas para que puedan sancionar al moroso privándole del uso de
instalaciones y/o elementos comunes que no sean esenciales y para establecer
intereses superiores al interés del dinero, siempre y cuando no sean
desproporcionados, algo que ya venían admitiendo los tribunales, pero que ahora
se legaliza para que no quede duda de la validez de estos pactos.
Los intereses moratorios se generarán de forma automática desde el vencimiento
del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo. - También se ha modificado la regulación del proceso monitorio especial de
reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil, permitiendo que se
puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo
liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el
momento de la notificación del acuerdo liquidatorio al moroso. - Se establece la posibilidad de que se puedan reclamar en el proceso monitorio
todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los
derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del
deudor.
Eso sí, no queda claro qué mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos de esta
naturaleza, especialmente respecto de los prohibitivos de la facultad de uso y disfrute,
pues se trata de acuerdos de naturaleza estatuaria, y, por tanto, podría entenderse que es
necesario el quórum de la unanimidad, lo cual haría absolutamente ineficaz la norma
legal en la práctica. Por lo que es un tema que generará problemática, y que se debe a
una deficiente técnica legislativa.
