El objetivo de la ley: ordenar el uso turístico y proteger el residencial
La nueva norma nace para establecer una mayor coordinación entre uso turístico y uso residencial. Para ello, introduce la figura de la compatibilidad urbanística previa, establece un sistema más claro de controles municipales y autonómicos y crea distintos regímenes de transición para quienes ya operaban conforme a la normativa anterior.
Qué hacer si ya tienes vivienda vacacional
Uno de los puntos que más inquietud genera entre los propietarios es si podrán seguir explotando su vivienda vacacional. La respuesta es clara: sí, siempre que ya estuvieran válidamente habilitados antes de la entrada en vigor de la nueva ley, que se producirá al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias.
La norma concede un periodo de continuidad automática de cinco años, durante el cual el propietario puede seguir explotando su vivienda sin realizar ningún trámite adicional. Esta continuidad es un derecho transitorio reconocido directamente por la ley y no un acto discrecional del Ayuntamiento.
A su vez, durante estos cinco años, el propietario podrá valorar si le conviene solicitar el uso turístico consolidado, una figura que, si se obtiene, otorga estabilidad a largo plazo incluso en caso de que el planeamiento municipal sea restrictivo. También podrá estudiar si puede acogerse a la prórroga extraordinaria, pensada para viviendas dedicadas exclusivamente al uso turístico antes de 2024. En definitiva, el periodo de continuidad automática debe contemplarse no sólo como un tiempo para seguir explotando la licencia (ahora llamada habilitación) cuya titularidad se ostenta, sino también como un intervalo para planificar si en el futuro se seguirá explotando la vivienda.
Y es que debe tenerse presente que el titular sólo podrá acogerse a alguno de los otros dos regímenes transitorios mientras se encuentre dentro de los cinco años siguientes a la publicación de la norma. Posteriormente, dependerá únicamente de si el Planeamiento de su Ayuntamiento ha permitido la explotación de esa vivienda con fines turísticos.
Qué hacer si quieres iniciar ahora una vivienda vacacional
La situación es distinta para quienes quieren empezar ahora la explotación turística de su vivienda. La nueva ley exige que la parcela sea declarada compatible con el uso turístico mediante una cédula urbanística emitida por el Ayuntamiento. Pero lo cierto es que ningún municipio de Canarias ha adaptado aún su Planeamiento para emitir estas cédulas, lo que significa que, en la práctica, no se pueden tramitar nuevas viviendas vacacionales. Por ello, de facto, la nueva norma ha introducido una moratoria encubierta.
En este escenario, la recomendación es esperar y estar atentos para poder actuar cuando el Planeamiento municipal se publique y concrete qué áreas, zonas o viviendas serán susceptibles de ser explotadas como viviendas vacacionales.
Qué papel tienen las Comunidades de Propietarios
Algunos clientes tienen dudas sobre si la comunidad de propietarios puede autorizar o impedir el uso turístico. La ley es clara en este punto: la decisión urbanística la toma únicamente el Ayuntamiento, y la comunidad no puede sustituir esta decisión ni autorizar un uso que el Planeamiento prohíba.
Sin embargo, y desde la modificación introducida en la Ley de Propiedad Horizontal este año 2025, la comunidad podría prohibir totalmente el uso turístico mediante un acuerdo unánime de modificación del título constitutivo, y aun así esa prohibición no sería aplicable a los propietarios que ya ejercían la actividad con habilitación válida, ya que estos tienen un derecho adquirido protegido legalmente.
Aclaración sobre las “actividades clasificadas”
En las últimas semanas han circulado declaraciones públicas afirmando que las viviendas vacacionales pasan a tener la consideración de “actividades clasificadas”. En sentido jurídico estricto, la ley no transforma a las viviendas vacacionales en actividades clasificadas, ni exige una licencia ambiental similar a la que se pide para bares, discotecas o talleres.
Lo que sí ocurre es que algunos Ayuntamientos están interpretando la normativa en ese sentido, o están anunciando que exigirán trámites similares por razones de seguridad, salubridad o control de accesos. Es una cuestión más municipal que autonómica, y no una obligación general contenida en la ley. Por ello, cada caso debe analizarse según el municipio concreto y sus ordenanzas.
Régimen sancionador: una regulación más estricta
La ley endurece el régimen sancionador para garantizar el cumplimiento. Las infracciones leves suelen relacionarse con incumplimientos documentales, como no incluir el número de registro en los anuncios. Las graves abarcan supuestos como operar sin habilitación válida o incumplir las condiciones técnicas exigidas. Las muy graves incluyen la explotación en zonas no autorizadas o el uso de infraviviendas, pudiendo llegar las sanciones hasta 300.000 euros, además de la clausura de la actividad.
Conclusiones
Para quienes ya cuentan con licencia, lo más importante es saber que no deben hacer nada de inmediato: tienen cinco años para planificar su continuidad y decidir si optan por solicitar el uso consolidado u otra vía. Para quienes quieran iniciar la actividad, una vez que la norma sea publicada, no quedará más alternativa que esperar a que los Ayuntamientos adapten su Planeamiento. En ambos casos, el asesoramiento profesional es clave, ya que cada situación depende de la ubicación, del Planeamiento municipal y de la estrategia que mejor se adapte a los objetivos del propietario.
La nueva Ley de Viviendas Vacacionales no elimina la actividad existente, pero sí establece un marco más ordenado y restrictivo para el futuro. Garantiza seguridad jurídica durante cinco años a quienes ya estaban en regla y establece un sistema urbanístico estricto para nuevas altas. En FIMAX estamos analizando permanentemente esta normativa para ofrecer asesoramiento riguroso y adaptado a cada caso, y acompañar a propietarios e inversores en la toma de decisiones más seguras.
