Con la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, entra en vigor una nueva normativa sobre la materia con sustanciales cambios que afectan a otras normas:
- Ley de Arrendamientos Urbanos
- Ley sobre Propiedad Horizontal
- Ley de Enjuiciamiento Civil
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
- Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
La nueva normativa pretende dinamizar el mercado de viviendas de alquiler, con la limitación de aquellas de más de 300 m2, donde las reformas no serán de aplicación, rigiendo en tal supuesto, la voluntad de las partes, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y el Código Civil.
Las novedades más destacables de la reforma son:
- Ampliación de la duración de los contratos, pasando de tres a cinco años; en el caso de personas jurídicas el plazo será de siete años. Esta ampliación del plazo contractual no aplica retroactivamente sino sólo a los contratos de arrendamiento nuevos.
- También se aumenta el plazo de la prórroga tácita de 1 a 3 años, es decir, para el caso de que ni arrendador ni arrendatario manifieste expresamente la rescisión del contrato.
- Limitación de las garantías: Es obligatorio depositar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto al de vivienda. Además, se permite cualquier garantía complementaria, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor de dicha garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Así pues, no se podrá exigir al arrendatario más de tres mensualidades de renta (caso de vivienda) entre fianza y garantías adicionales.
- Los gastos de gestión (mediación inmobiliaria) serán a cargo del arrendador persona jurídica, no si el arrendatario como venía siendo costumbre.
- Se fija la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Además, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos; los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública; se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler con precio limitado; y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.
- La Ley de enjuiciamiento civil respecto al procedimiento de desahucio se modifica en el sentido de que el juez deberá notificar a los servicios sociales la situación de vulnerabilidad de la familia. El proceso de desahucio se paralizará un mes (o dos si el arrendador es una persona jurídica) hasta que los servicios sociales encuentren una solución.
Finalmente, se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) de las administraciones públicas en los casos de venta de la totalidad de un edificio compuesto de varias viviendas, si bien falta desarrollar la normativa necesaria para ello.
A pesar de la reforma, no se ha contemplado la limitación de rentas.
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