Lo que deberías saber sobre las hipotecas y no te cuentan

¿Cómo se puede pasar una hipoteca variable a fija?

Hay tres maneras de cambiar de tipo variable a fijo: la subrogación, la novación o la cancelación de tu actual préstamo y la apertura de uno nuevo. La primera se produce cuando se cambia el préstamo de entidad financiera. La segunda se basa en la modificación de cualquier cláusula de la hipoteca mediante un acuerdo con la propia entidad. Y la tercera, y más cara, pasa por la, tasación de tu vivienda, la formalización de escrituras ante notario, la liquidación de la hipoteca variable con el dinero de la nueva hipoteca y la cancelación registral para que se pueda inscribir el nuevo préstamo en el Registro de la Propiedad.

En todos los casos se deja de pagar una cuota variable, que fluctúa en función de la cotización del euríbor, y se empieza a abonar una mensualidad fija que ofrece estabilidad durante toda la vida del préstamo.

¿Cuánto cuesta pasar una hipoteca a un interés fijo?

Los expertos explican que esta cantidad dependerá de dos cosas: de lo que diga tu contrato y de la fórmula que uses para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva)

Si optas por la novación o subrogación, tendrás que asumir el pago de una comisión del 0,15% sobre el importe pendiente. Esto solo sucederá si llevas a cabo la operación durante los primeros tres años de su plazo de devolución. Si el cambio se produce posteriormente este gasto no existirá.

6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo. (art. 23.6 Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.)

Si decides firmar una hipoteca fija nueva para liquidar la variable que tienes ahora, se incrementa el coste:

  • La tasación de tu vivienda por unos 300 euros de media.
  • La comisión de apertura, aunque, la mayoría de los bancos ya no la cobran
  • Los gastos de cancelación registral del préstamo que vayas a liquidar.
  • La comisión por amortización anticipada del préstamo que cancelas: de entre el 0% y el 1% sobre su importe pendiente, dependiendo de lo que se indique en el contrato.

¿Es un buen momento para proceder al cambio?

El problema al que te enfrentas es que las hipotecas fijas se encarecen prácticamente semana a semana y en donde a principios de año te ofrecían un interés cercano al 1% ahora rondan el 3% e incluso algunos bancos han comenzado a eliminarlas de su oferta comercial.

En cualquier caso, no te precipites, según Francisco Rodríguez, catedrático de economía de la Universidad de Granada. “Lo que no era normal es tener una hipoteca y no pagar prácticamente intereses”.

“A quienes tienen hipoteca a tipo variable les vino muy bien la bajada de los tipos de interés y los tipos negativos, pero esto no quiere decir que en este momento hayan subido muchísimo. Un euríbor en torno al 2% o 2,5% sigue siendo bajo si miramos el histórico e incluso si alcanzara de nuevo el 3% o el 4% son tipos de interés que ya quisieran tener en otros países”, explica.

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