El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una reciente sentencia en este mes de mayo en la que resuelve una cuestión práctica que se suele ver bastante a menudo en zonas costeras del este y sur de España, así como en las Islas Canarias y en las Islas Baleares:

 ¿Dónde hay que interponer o presentar la demanda judicial por parte de una Comunidad de Propietarios para reclamar la deuda generada por gastos generales y cuotas comunales por unos propietarios que viven en otro país?

Es muy común que en nuestra comunidad de vecinos, edificio o complejo residencial en una zona turística costera en España tenga una propiedad un ciudadano extranjero y que resida en su país de origen, viniendo únicamente para sus periodos vacacionales o, simplemente, manteniendo su residencia en su país .

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la obligación cuyo cumplimiento se exige tiene su origen en un acuerdo adoptado por la junta general de propietarios del inmueble.

Mediante dicho acuerdo se fija el importe de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad para el mantenimiento de los elementos comunes de ese inmueble.

En esta resolución, el tribunal de justicia europeo establece que un litigio que tiene por objeto una obligación de pago derivada de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, que ha sido aprobado por la mayoría de sus miembros pero que vincula a todos ellos, pertenece a la esfera de la “materia contractual”.

Por tanto, se puede demandar al moroso ante el tribunal del país en el que deba cumplirse la obligación, es decir, aquí, ante la jurisdicción nacional, ante los tribunales del lugar en donde se localiza el inmueble.

La regla general contenida en el artículo 4 del Reglamento europeo 1215/2012/UE, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, en caso de querer interponer una demanda contra un ciudadano residente en otro país miembro de la UE –y generalmente los propietarios no residentes extranjeros en zonas turísticas costeras y en las islas son ciudadanos de un país de la UE- la competencia es de los órganos jurisdiccionales del Estado en cuyo territorio tiene su domicilio el demandado.

Sin embargo, este precepto también contiene excepciones, que la ley enumera de forma taxativa, y que, explica el tribunal, deben interpretarse restrictivamente:

  • Un contrato de prestación de servicios se regirá por la ley del país donde el prestador del servicio tenga su residencia habitual.
  • El contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario o el arrendamiento de un bien inmueble se regirá por la ley del país donde se localice el bien inmueble. 

El TJUE señala que el litigio planteado en el asunto principal no tiene por objeto un derecho real inmobiliario, sino una prestación de servicios: “la ejecución de una obligación de pago de la contribución de los interesados a las cargas del inmueble en el que tienen su propiedad y cuyo importe quedó fijado por la junta general de propietarios”.

Sin embargo, el  tribunal de justicia precisa que esta competencia no engloba la totalidad de las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios, sino únicamente aquellas que, al mismo tiempo, se incluyan en el ámbito de aplicación del Reglamento y estén destinadas, por una parte, a determinar la extensión, el contenido, la propiedad o la posesión de un bien inmueble o la existencia de otros derechos reales sobre ese tipo de bienes y, por otra, a garantizar a los titulares de esos derechos la protección de las facultades vinculadas a sus títulos.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia ha declarado que la celebración de un contrato no es un requisito único de aplicación de esta disposición. 

Si se exige, en cambio, que los demandados hayan asumido libremente una obligación jurídica respecto a otra.

Y en el caso de la cuotas comunitarias, razona el tribunal, los demandados asumieron con la compra del apartamento o inmueble la obligación como propietarios de contribuir a los gastos de sostenimiento del inmueble.

Tampoco es relevante, explica el TJUE, que el propietario deudor no participara en la aprobación del acuerdo o que se opusiera al mismo.

En definitiva, al adquirir y conservar la condición de copropietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, consiente en someterse a los acuerdos aprobados por la junta general de propietarios del mismo.

Por tanto, la demanda por la que se reclama una deuda contraída por un propietario con la comunidad de propietarios es calificada como de materia contractual y por tanto, puede ser ejercitada en los tribunales del país donde debe pagarse, es decir, en España .

Habrá que ver, por cierto, y al hilo de la evolución final del llamado “Brexit” o salida del Reino Unido de la UE, y si ésta definitivamente se produce, la situación de propietarios británicos no residentes en España, aunque lo más previsible es que la situación comentada en este post no varíe en sustancia, al menos en el corto y en el medio plazo, en donde en todo caso habría que acudir a los acuerdos que en su caso pudieran suscribirse entre ambos países con el Reino Unido fuera de la UE.

En todo caso, Fimax con su equipo de expertos queda a su disposición para solucionar cualquier tipo de cuestión, duda o consulta que puedan surgir al respecto de reclamación de cuotas de comunidad de propietarios .