Marco normativo y alcance de la Disposición Adicional Decimoquinta
La Disposición Adicional Decimoquinta regula de forma específica la posibilidad de materializar la RIC en inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda en Canarias. No obstante, la propia norma establece que todo aquello que no se encuentre expresamente regulado en dicha disposición deberá interpretarse conforme a lo previsto en el artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Esto implica que la nueva regulación no actúa de forma aislada, sino que debe integrarse dentro del régimen general de la RIC, respetando sus principios básicos: inversión productiva real, mantenimiento de la inversión y ausencia de doble beneficio fiscal.
Requisitos para materializar la RIC mediante el arrendamiento de viviendas
Para que la inversión sea fiscalmente válida, es imprescindible que el contribuyente desarrolle una actividad económica real de arrendamiento de viviendas. La normativa exige que la empresa cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, dedicada a la gestión del alquiler.
No obstante, este requisito formal debe ir acompañado de una carga de trabajo efectiva, tal y como ha venido exigiendo la jurisprudencia. No basta con la mera contratación; debe existir una organización mínima de medios personales y materiales que evidencie que la actividad de arrendamiento se desarrolla de forma habitual y profesional.
Asimismo, el inmueble debe alquilarse en un plazo máximo de seis meses desde su adquisición o desde el momento en que se encuentre en condiciones de habitabilidad. El incumplimiento de este plazo supone la imposibilidad de utilizar el inmueble como elemento de materialización de la RIC.
El concepto de actividad económica en el arrendamiento inmobiliario
Uno de los aspectos más sensibles en la aplicación de este régimen es la calificación del arrendamiento como actividad económica. La Administración Tributaria analiza con especial rigor este punto, dado que el alquiler de inmuebles puede situarse fácilmente en la frontera entre la mera gestión patrimonial y la actividad empresarial.
Para evitar contingencias fiscales, resulta fundamental que la empresa pueda demostrar que el arrendamiento de viviendas no es una actividad accesoria, sino una línea de negocio estructurada, con gestión activa de contratos, cobros, mantenimiento, atención a inquilinos y, en su caso, rotación de viviendas.
Condiciones relativas al inmueble objeto de inversión
El inmueble debe estar situado en Canarias y destinarse de forma novedosa al arrendamiento de vivienda. Esto significa que la vivienda no puede haber estado alquilada durante el año anterior a su adquisición.
El arrendamiento debe acreditarse mediante el correspondiente contrato y el cobro efectivo de, al menos, las dos primeras mensualidades, siendo este un requisito esencial para demostrar la efectiva puesta en explotación del inmueble.
La norma es especialmente estricta en la prohibición del doble beneficio fiscal. Un mismo inmueble no puede servir para materializar la RIC en más de una ocasión ni combinarse con otras deducciones fiscales, como la deducción por inversiones iniciales.
Además, el arrendamiento no puede realizarse a familiares ni a entidades vinculadas, reforzando así el carácter económico real de la operación.
La materialización de la RIC en viviendas usadas
La normativa permite expresamente la materialización de la RIC en viviendas usadas, lo que amplía notablemente el abanico de oportunidades de inversión. Sin embargo, esta posibilidad se encuentra sujeta a una condición esencial: la vivienda no puede haber sido utilizada con anterioridad para la obtención de ningún beneficio fiscal previsto en el artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Esto incluye no solo la RIC, sino también la Deducción por Inversiones en Canarias, los incentivos por creación de empleo o la inversión en determinadas sociedades. El objetivo del legislador es evitar que un mismo inmueble se convierta en un vehículo recurrente de ahorro fiscal.
Inversión en Viviendas de Protección Oficial (VPO)
La Disposición Adicional Decimoquinta también contempla la posibilidad de invertir en la rehabilitación de Viviendas de Protección Oficial, siempre que el arrendamiento se destine a personas inscritas en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias.
En estos casos, el propietario debe gestionar directamente el alquiler durante un periodo mínimo de cinco años y encontrarse dado de alta en un epígrafe del IAE que implique el desarrollo de una actividad empresarial. Se trata de una opción especialmente interesante para proyectos con impacto social, siempre que se planifique correctamente desde el punto de vista fiscal.
La importancia de la due diligence fiscal del inmueble
Uno de los errores más frecuentes en este tipo de inversiones es no analizar el historial fiscal del inmueble antes de la compra. La norma se refiere al inmueble en sí mismo, y no a su titular, de modo que el cambio de propietario no “limpia” los beneficios fiscales previamente aplicados.
Por ello, desde FIMAX Asesores recomendamos realizar siempre una due diligence fiscal del inmueble, solicitando al vendedor información acreditativa de que la vivienda no ha sido objeto de materialización de la RIC, DIC u otras deducciones fiscales, acompañada de la documentación relativa al Impuesto sobre Sociedades.
Tratamiento del suelo a efectos de la RIC
Aunque la Disposición Adicional Decimoquinta se refiere genéricamente a “inmuebles”, la remisión al artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades obliga a interpretar el concepto de inversión conforme al término edificación.
De acuerdo con el Código Civil, la edificación excluye el suelo. En consecuencia, desde una interpretación estricta, solo el valor de la construcción sería susceptible de materialización, quedando el suelo fuera del incentivo fiscal. Este aspecto debe analizarse con especial cuidado en operaciones de adquisición de inmuebles.
Formas válidas de materialización de la RIC
La normativa permite materializar la RIC no solo mediante la adquisición directa de viviendas destinadas al alquiler, sino también a través de la creación de empleo vinculada a la inversión o mediante la suscripción de acciones o participaciones en sociedades que desarrollen actividad de arrendamiento de viviendas en Canarias.
Cada alternativa presenta implicaciones fiscales y financieras distintas, por lo que resulta esencial evaluar cuál se adapta mejor a la estrategia del contribuyente.
Inicio y plazo de la materialización
La posibilidad de materializar la RIC en arrendamiento de viviendas es aplicable a partir de enero de 2025, tanto para reservas dotadas con cargo a beneficios anteriores como posteriores a dicha fecha.
El plazo máximo de materialización se mantiene en cinco años desde el cierre del ejercicio en el que se dotó la reserva, iniciándose el cómputo cuando el inmueble se alquila efectivamente. Si la vivienda permanece vacía menos de seis meses, el plazo no se ve afectado. Si la desocupación supera dicho periodo, el plazo se amplía por el tiempo excedente.
Consideraciones finales y conclusiones
La materialización de la RIC en el arrendamiento de viviendas abre una vía de planificación fiscal altamente atractiva, pero también compleja. El cumplimiento estricto de los requisitos legales, la correcta calificación de la actividad económica y el análisis previo del inmueble son factores determinantes para garantizar la seguridad jurídica de la inversión.
En Fimax Asesores, acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso, desde la planificación inicial hasta la ejecución y seguimiento de la inversión, asegurando que el ahorro fiscal se materialice con plenas garantías y sin riesgos innecesarios.
Si estás valorando invertir en viviendas para materializar tu RIC, nuestro equipo está a tu disposición para asesorarte de forma personalizada.
