La comunidad de propietarios (II): Organización, acuerdos y actas

Los órganos de la comunidad

Los órganos de la comunidad de propietarios son:
a) El Presidente y los vicepresidentes
b) El Secretario
c) El Administrador
d) La Junta de Propietarios

Además de los anteriores, puede haber otros órganos si así lo establecen los estatutos de la comunidad o lo decide la junta por acuerdo mayoritario.

El presidente deberá ser uno de los propietarios y será nombrado por elección y, subsidiariamente, por turno rotatorio o por sorteo. El nombrado podrá excusarse del cargo invocando ante el juez de Primera Instancia las razones que le asistan para ello. Asimismo, es el representante legal de la comunidad en juicio y fuera de él. El cargo de vicepresidente es opcional y en caso de que la junta de propietarios decida su existencia se nombrará de la misma forma que el presidente.

Por su parte, los cargos de secretario y administrador serán ejercidos por el presidente, salvo disposición en contra de los estatutos o acuerdo de la junta de propietarios. El secretario y el administrador pueden ser la misma persona o dos diferentes, no siendo necesario que sea uno de los propietarios . Puede ser nombrado para tales cargos un profesional en la materia (como un administrador de fincas colegiado) o una corporación o asociación que se dedique a tales actividades. Todos los cargos serán nombrados por plazo de un año, a menos que los estatutos establezcan otro plazo diferente.

Corresponden al administrador las siguientes facultades:

  • Velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones
  • Preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta
  • Atender a la conservación del edificio, acometiendo las reparaciones que sean urgentes
  • Ejecutar los acuerdos en materia de obras, realizando los cobros y pagos procedentes
  • Actuar como Secretario de la Junta, si no hay uno especialmente designado para ello

Corresponde a la junta de propietarios:

  • Nombrar a los cargos de la comunidad
  • Aprobar las cuentas y el plan de ingresos y gastos previsibles
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras ordinarias o extraordinarias
  • Aprobar y reformar los estatutos y las normas de régimen interior
  • Decidir sobre cualquier otro asunto de interés para la comunidad

 

Celebración de juntas y adopción de acuerdos

A).- Junta Ordinaria: La junta de propietarios deberá reunirse al menos una vez al año, a fin de aprobar los presupuestos y las cuentas, y esa Junta es la que recibe el nombre de junta ordinaria.

B).- Juntas Extraordinarias: Además, la Junta podrá reunirse con carácter extraordinario siempre que lo considere conveniente el presidente o cuando lo solicite una cuarta parte de los propietarios o los propietarios que representen la cuarta parte de las cuotas.

C).- Convocatoria: Deberá hacerla el presidente o, en su defecto, los promotores de la reunión, y deberá expresar los asuntos que se vayan a tratar y el lugar, día y hora de celebración en primera y en segunda convocatoria. Ambas convocatorias pueden fijarse el mismo día, pero con una diferencia mínima de media hora entre ambas. También podrá celebrarse válidamente la Junta sin necesidad de previa convocatoria cuando estando presentes todos los propietarios deciden celebrarla.

D).-Quórum: El quórum de asistencia para que quede válidamente constituida la junta de propietarios es:

  • En primera convocatoria: Presencia de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación
  • En segunda convocatoria: Cualquier número de socios o de cuotas

E).-Citación a los propietarios: La citación a cada propietario para asistir a las juntas de propietarios se hará por quien haga las veces de secretario en el domicilio en España señalado por el propietario. En defecto de tal señalamiento, se hará la citación en el mismo piso o local de que es propietario en la comunidad. Si no se puede hacer la citación en el lugar mencionado anteriormente, se hará colocando la citación en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto. Esta comunicación surtirá efectos una vez transcurridos tres días naturales.

F).-Asistencia de los propietarios: Los propietarios podrán asistir a la junta personalmente o por medio de un representante legal o voluntario (mandatario o apoderado), teniendo en cuenta que en el caso de asistencia por medio de apoderado, no es necesario un poder notarial sino que bastará un escrito firmado por el propietario para acreditar tal representación.

Si el piso o local pertenece en proindiviso a varios propietarios, éstos deberán designar a uno de ellos para asistir a la Junta. Si el departamento está en usufructo, corresponderá al nudo propietario la asistencia a la Junta y el ejercicio del derecho de voto en la misma. En tales casos, el nudo propietario se entiende representado por el usufructuario, salvo que se trate de adoptar acuerdos que requieran unanimidad o acuerdos de obras y mejoras extraordinarias, en cuyo caso la delegación a favor del usufructuario deberá ser expresa.

Si el piso o local pertenece en proindiviso a varios propietarios, éstos deberán designar a uno de ellos para asistir a la Junta. Si el departamento está en usufructo, corresponderá al nudo propietario la asistencia a la Junta y el ejercicio del derecho de voto en la misma. En tales casos, el nudo propietario se entiende representado por el usufructuario, salvo que se trate de adoptar acuerdos que requieran unanimidad o acuerdos de obras y mejoras extraordinarias, en cuyo caso la delegación a favor del usufructuario deberá ser expresa.

G).-Mayorías para los acuerdos: La adopción de los acuerdos requerirá de las siguientes mayorías:

1.-Unanimidad, para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo de la comunidad o de los estatutos

2.-Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, para establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general; para arrendar elementos comunes que no tengan asignado un uso concreto dentro del edificio; y y para establecer o suprimir equipos o sistemas que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética o hídrica del edificio. Para arrendar elementos comunes será necesario además el consentimiento del propietario directamente afectado, si hubiere alguno

3.-Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para realizar obras o establecer servicios que tengan por objeto eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de los minusválidos, así como para el establecimiento de servicio de ascensor

4.-Una tercera parte de los propietarios que representen una tercera parte de las cuotas, para instalar infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación, sistemas de aprovechamiento de energía solar o de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos

5.-Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación para cualquier otro acuerdo en primera convocatoria, y simple mayoría de asistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes en segunda convocatoria

Se entenderá que han votado a favor del acuerdo los propietarios no presentes en la junta que, debidamente notificados, no manifiesten al secretario su oposición al acuerdo adoptado en el plazo de 30 días naturales, salvo que se trate de acuerdos referentes a instalación de servicios cuyo coste no puede repercutirse a los propietarios que no hayan votado a favor o acuerdos referentes a servicios que sean de aprovechamiento privativo y no común.

H).-Privación del derecho de voto: Los propietarios que al iniciarse la reunión de la kunta adeudasen a la comunidad cuotas vencidas, podrán participar en las deliberaciones de la Junta pero no tendrán derecho a votar, salvo que hubiesen impugnado judicialmente dichas cuotas pendientes o hubieran consignando su importe notarial o judicialmente.

El libro de actas de la junta

Los acuerdos de la junta de propietarios se recogerán en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad, cuya custodia corresponde al secretario de la comunidad. El acta de cada reunión deberá ser firmada por el presidente y por el secretario al final de la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Además, debe expresar las siguientes circunstancias:

  • Fecha y lugar de celebración
  • Autor de la convocatoria y propietarios que la hubiesen promovido
  • Carácter ordinario o extraordinario e indicación sobre si se celebró en primera o en segunda convocatoria
  • Relación de los propietarios asistentes y de los representados, con expresión de sus cuotas de participación
  • Orden del día
  • Acuerdos adoptados, con expresión de los propietarios que han votado a favor y en contra y las cuotas que representen unos y otros

 

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