Quadro normativo e ambito di applicazione della Quindicesima Disposizione Aggiuntiva
La Quindicesima Disposizione Aggiuntiva disciplina specificamente la possibilità di utilizzare il RIC (Riserva per gli Investimenti nelle Isole Canarie) per immobili destinati alla locazione residenziale nelle Isole Canarie. Tuttavia, la disposizione stessa stabilisce che tutto ciò che non è espressamente regolato nella suddetta disposizione deve essere interpretato in conformità alle disposizioni dell'articolo 27 della Legge sull'Imposta sul Reddito delle Società.
Ciò implica che la nuova normativa non agisce in modo isolato, ma deve essere integrata nel regime generale del RIC, rispettandone i principi fondamentali: investimento produttivo reale, mantenimento dell'investimento e assenza di doppio vantaggio impositivo.
Requisiti per concretizzare il RIC tramite l'affitto di alloggi
Affinché l'investimento sia deducibile dalle tasse, il contribuente deve svolgere un'attività economica effettiva di locazione di immobili residenziali . La normativa prevede che la società abbia almeno un dipendente a tempo pieno con contratto, dedicato alla gestione degli affitti.
Tuttavia, a tale requisito formale deve corrispondere un effettivo carico di lavoro , come stabilito dalla giurisprudenza. La mera stipula di un contratto non è sufficiente; è necessaria un'organizzazione minima di personale e risorse che dimostri che l'attività di leasing viene svolta in modo regolare e professionale.
Inoltre, l'immobile deve essere affittato entro un massimo di sei mesi dall'acquisto o dal momento in cui diventa abitabile. Il mancato rispetto di tale termine comporterà l'impossibilità di utilizzare l'immobile come mezzo per realizzare il RIC (Riserva per Investimenti nelle Isole Canarie).
Il concetto di attività economica nel leasing immobiliare
Uno degli aspetti più delicati nell'applicazione di questo regime fiscale è la qualificazione del leasing come attività economica. L'Amministrazione Finanziaria analizza questo punto con particolare rigore, dato che la locazione di immobili può facilmente collocarsi al confine tra mera gestione patrimoniale e attività d'impresa.
Per evitare problemi fiscali, è fondamentale che l'azienda possa dimostrare che la locazione di alloggi non è un'attività accessoria, bensì una linea di business strutturata , con una gestione attiva dei contratti, degli incassi, della manutenzione, dei servizi agli inquilini e, ove applicabile, della rotazione degli alloggi.
Condizioni relative all'immobile oggetto di investimento
L'immobile deve essere situato nelle Isole Canarie e destinato per la prima volta a scopo di locazione residenziale . Ciò significa che l'immobile non deve essere stato affittato nell'anno precedente al suo acquisto.
Il contratto di locazione deve essere comprovato dal relativo accordo e dall'effettivo incasso di almeno i primi due canoni mensili , requisito essenziale per dimostrare l'effettiva fruizione dell'immobile.
La norma è particolarmente rigida per quanto riguarda il divieto di doppia imposizione . Lo stesso immobile non può essere utilizzato per richiedere il RIC (Riserva per gli Investimenti nelle Isole Canarie) più di una volta, né può essere cumulato con altre detrazioni fiscali, come la detrazione per gli investimenti iniziali.
Inoltre, il contratto di locazione non può essere stipulato con familiari o entità collegate , rafforzando così la reale natura economica dell'operazione.
La materializzazione del RIC negli alloggi usati
Il regolamento consente espressamente l'utilizzo del RIC (Riserva per gli Investimenti nelle Isole Canarie) per immobili già posseduti, ampliando significativamente la gamma di opportunità di investimento. Tuttavia, tale possibilità è subordinata a una condizione essenziale: l'immobile non deve essere stato precedentemente utilizzato per ottenere agevolazioni fiscali ai sensi dell'articolo 27 della Legge sull'Imposta sul Reddito delle Società.
Ciò include non solo la RIC (Riserva per Investimenti delle Isole Canarie), ma anche la Deduzione per Investimenti delle Isole Canarie, gli incentivi alla creazione di posti di lavoro e gli investimenti in determinate aziende. L'obiettivo del legislatore è impedire che un singolo immobile diventi un veicolo ricorrente di risparmio fiscale.
Investimenti in alloggi ufficialmente protetti (VPO)
La Quindicesima Disposizione Aggiuntiva contempla anche la possibilità di investire nella riqualificazione di alloggi ufficialmente protetti , a condizione che il contratto di locazione sia destinato a persone iscritte nel Registro Pubblico dei Richiedenti di Alloggi Protetti delle Isole Canarie.
In questi casi, il proprietario deve gestire direttamente l'affitto per un minimo di cinque anni ed essere registrato con un codice di attività economica (CAE) corrispondente allo svolgimento di un'attività imprenditoriale. Questa è un'opzione particolarmente interessante per i progetti a impatto sociale, a condizione che sia adeguatamente pianificata dal punto di vista fiscale.
L'importanza della due diligence fiscale per l'immobile
Uno degli errori più frequenti in questo tipo di investimento è non analizzare la storia fiscale dell'immobile prima dell'acquisto. La norma si riferisce all'immobile stesso, non al suo proprietario , quindi un cambio di proprietà non "annulla" i benefici fiscali precedentemente applicati.
Pertanto, noi di FIMAX Asesores raccomandiamo sempre di effettuare una due diligence fiscale sull'immobile , richiedendo al venditore informazioni che attestino che l'immobile non sia stato oggetto di materializzazione della RIC, DIC o di altre detrazioni fiscali, corredate dalla documentazione relativa all'imposta sul reddito delle società.
Trattamento del suolo ai fini del RIC
Sebbene la Quindicesima Disposizione Aggiuntiva faccia riferimento genericamente agli "immobili", il riferimento all'articolo 27 della Legge sull'Imposta sul Reddito delle Società richiede che il concetto di investimento sia interpretato secondo il termine " edificio".
Secondo il Codice Civile, l'edificio esclude il terreno. Di conseguenza, interpretando la norma in modo restrittivo, solo il valore della costruzione sarebbe ammissibile all'incentivo fiscale, lasciando escluso il terreno. Questo aspetto deve essere analizzato con particolare attenzione nelle operazioni di acquisto immobiliare.
Forme valide di materializzazione del RIC
La normativa consente l'attuazione del RIC non solo attraverso l'acquisizione diretta di immobili destinati alla locazione, ma anche attraverso la creazione di posti di lavoro legati all'investimento o attraverso la sottoscrizione di azioni o partecipazioni in società che svolgono attività di locazione di alloggi nelle Isole Canarie.
Ogni alternativa presenta implicazioni fiscali e finanziarie diverse, per cui è fondamentale valutare quale sia la più adatta alla strategia del contribuente.
Inizio e scadenza per l'attuazione
La possibilità di utilizzare il RIC (Riserva per gli Investimenti nelle Isole Canarie) per la locazione di alloggi è applicabile a partire da gennaio 2025 , sia per le riserve finanziate con utili prima che dopo tale data.
Il periodo massimo di realizzazione rimane di cinque anni dalla chiusura dell'esercizio in cui è stata costituita la riserva, con decorrenza dal momento in cui l'immobile viene effettivamente locato. Se l'immobile rimane sfittto per meno di sei mesi, il periodo non subisce variazioni. Se la sfitto supera tale periodo, il termine viene prorogato per il periodo eccedente.
Considerazioni finali e conclusioni
L'utilizzo della RIC (Riserva per gli Investimenti nelle Isole Canarie) per gli affitti residenziali apre una strada molto interessante, ma anche complessa, per la pianificazione fiscale. Il rigoroso rispetto dei requisiti legali, la corretta classificazione dell'attività economica e l'analisi preventiva dell'immobile sono fattori chiave per garantire la sicurezza giuridica dell'investimento.
Noi di Fimax Asesores accompagniamo i nostri clienti durante l'intero processo, dalla pianificazione iniziale all'esecuzione e al monitoraggio dell'investimento, garantendo che il risparmio fiscale si concretizzi con tutte le garanzie e senza rischi inutili.
Se stai valutando di investire nel settore immobiliare per realizzare il tuo RIC, il nostro team è a tua disposizione per offrirti una consulenza personalizzata.
