Novedades en el apartado jurídico (abril 2019)

  • Intereses bancarios de demora abusivos si superan dos puntos el tipo remuneratorio reflejado en el contrato

Recordar que los intereses de demora que imponen los bancos ha sido considerados abusivos tanto por los tribunales de la UE (TJUE) como por el Tribunal Supremo, en aplicación de la jurisprudencia europea, suprimiendo los intereses de demora.

Intereses del triple del tipo de interés pactado o del interés legal del dinero, por ejemplo, o de intereses cercanos al límite de lo considerado legalmente como usura son considerados como abusivos, más concretamente todo interés superior en dos puntos al tipo de interés remuneratorio fijado en el contrato, además de no ser pactados directamente con los clientes y consumidores –que es lo que generalmente ha ocurrido hasta ahora.

Eso sí, deberá seguirse abonando el tipo remuneratorio establecido en el contrato en vez del tipo de demora por el plazo de tiempo correspondiente

  • Nueva modificación de la ley reguladora de los alquileres (Ley Arrendamientos Urbanos)

Y una novedad importante: Se ha aprobado por fin la última reforma, por ahora, de la Ley de Arrendamientos Urbanos por parte del Gobierno mediante un Real-Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que deberá de pasar el trámite de aprobación por el Congreso pero que ya está es efectiva a efectos legales desde su aprobación .

Desde finales del año pasado, ésa es la tercera reforma.

Sin embargo, para facilitar la comprensión de la situación legal actual, y simplificando en gran extremo, vamos a centrarnos en las novedades fundamentales de la última de las reformas -que reitera en gran medida las modificaciones de la reforma de finales de 2018 con algunas novedades importantes-, de tal manera que únicamente atenderemos a las características diferenciadoras de las dos reformas precedentes únicamente en el caso de que nos encontremos con un contrato realizado entre finales del año 2018 y el mes de febrero de 2019.

Y sobre la última y reciente reforma de alquileres -esperemos que sea la última y no acontezca como en la anterior que no fue ratificada en el Congreso-, lo esencial, por suponer un giro completo a lo especificado con anterioridad, es la cuestión de la duración de un contrato de vivienda: el arrendatario tendrá derecho a disfrutar de un plazo de hasta 5 años, y lo que es igual de importante, la prórroga tácita primera del contrato, en su caso, una vez vencido aquél pasa de 1 año hasta ahora a 3 años.

Sin embargo, el plazo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador, y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años.

Otra cuestión novedosa importante igualmente: el adquirente o nuevo propietario de una vivienda que estuviese arrendada deberá de respetar dicho alquiler, independientemente de que se hubiera inscrito el mismo o no en el registro de la Propiedad, situación completamente opuesta a la que regía hasta ahora. Y el nuevo propietario además quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros 5 años, o en su caso 7 primeros años caso de persona jurídica, de vigencia del contrato .

Por lo demás, se mantienen y reiteran medidas ya aprobadas en la primera de las reformas, de finales del año 2018, el no incremento anual del alquiler por encima del IPC, o un máximo de 2 meses de fianza como garantía .

Desde Fimax y con nuestro equipo de servicios legales ofrecemos el más apropiado asesoramiento para la aplicación de la nueva normativa en materia de arrendamientos y para el estudio y realización de contratos de alquiler, tanto de viviendas como de locales comerciales

  • Dificultades de acceso a créditos hipotecarios para rentas bajas con la nueva ley hipotecaria

Con la nueva Ley Hipotecaria, en donde la gran parte de gastos van a ser soportados por la entidad bancaria prestamista, va a suponer que a partir de ahora se limite y dificulte el acceso a hipotecas a las rentas bajas y más desfavorecidas, o para empresas con volumen de negocio no muy desarrollado, por el lógico aumento y encarecimiento de los intereses por las entidades bancarias como proceso de “traspaso” de costes de las entidades bancarias a los clientes.

Dicho aumento de costes y precios por parte de las entidades bancarias repercutirá, por su mayor cuantía, a los clientes con menores o más bajos ingresos, que además verán limitado el acceso y aprobación a los productos hipotecarios, al significar el coste de una hipoteca un mayor porcentaje sobre sus ingresos mensuales y, por lo tanto, menores posibilidades de que una entidad bancaria les vaya a aprobar un crédito hipotecario.

Fimax, ante esta nueva situación, tanto para personas físicas como para empresas, brinda su asesoramiento y equipo profesional para asesorar y acompañar en estas procesos de negociación y consecución de hipotecas con entidades bancarias, así como la realización de todo informe o estudio económico necesario o que el cliente considere oportuno para tal fin .

  • Obligación de control y registro de horarios por parte de las empresas

Hay una nueva norma que regula la obligación por parte de las empresas de llevar un control y registro diarios de los horarios de entrada y salida de cada trabajador.

  • Reintegro de cuotas a trabajadores por parte de la Seguridad Social

Y un recordatorio: la Seguridad Social hasta el 1 de mayo debe de realizar el reintegro de cotizaciones sociales a aquellas personas que hubieran cotizado por el régimen general como trabajadores y a su vez como autónomos.

La Seguridad Social ya ha venido reintegrando a algunos cotizantes tal exceso de cuotas sociales mediante transferencia bancaria, obligación de reingreso o devolución que es de oficio para el organismo público, y que por tanto no es necesario solicitarlo, pero sí que es recomendable realizar un seguimiento por los interesados o beneficiados para observar que el mismo se cumple, y en caso contrario actuar en consecuencia

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