De belangrijkste maatregelen die zijn aangenomen op het gebied van leasing onder de nieuwe wet 12/2023 van 24 mei zijn:
Wijzigingen in de definitie van grote vork
De nieuwe formulering van de wet wijzigt het aantal eigendommen van tien naar vijf, indien gemotiveerd door de autonome gemeenschap in het bijbehorende ondersteunende rapport.
Verklaring van stressgebieden
Het overweegt de verklaring van gestresste woningmarktgebieden, met als doel publieke acties te begeleiden met betrekking tot huisvesting in die territoriale gebieden waar er een speciaal risico bestaat op onvoldoende woningaanbod voor de bevolking, in omstandigheden die het voor hun bevolking betaalbaar maken op de markt, afhankelijk van de verschillende territoriale behoeften. Om dit te doen is het opstellen van een rechtvaardigingsrapport voor elke autonome gemeenschap vereist, als een van de volgende omstandigheden zich voordoet:
- Dat de gemiddelde last van de huurkosten plus basisuitgaven en benodigdheden hoger is dan 30% van het gemiddelde gezinsinkomen.
- Dat de huurprijs van woningen minstens 3 punten boven de CPI is gestegen in de vijf jaar voorafgaand aan de verklaring van een probleemgebied.
Gebruik van leasewaarborgen
Om de financiering van de oprichting, uitbreiding, rehabilitatie of verbetering van volkshuisvestingsparken te garanderen, wordt aangegeven dat de financiële bedragen die overeenkomen met de deposito's van de huurcontracten die zijn gedeponeerd in de overeenkomstige regionale registers, kunnen worden gebruikt.
Informatie over de formalisering van de huurovereenkomst
De persoon die geïnteresseerd is in het leasen van een aangeboden woning, kan, alvorens de transactie te formaliseren, de volgende informatie opvragen:
a) Identificatie van de verhuurder en, indien van toepassing, van de betrokken natuurlijke of rechtspersoon, in het kader van een professionele of zakelijke activiteit, om te bemiddelen in de exploitatie.
b) Economische voorwaarden van de operatie: totale prijs en daarin opgenomen concepten, evenals de financierings- of betalingsvoorwaarden die, indien van toepassing, zouden kunnen worden vastgesteld.
c) Essentiële kenmerken van de woning en het gebouw, waaronder:
- Certificaat of certificaat van bezetting.
- Accreditatie van de nuttige en bebouwde oppervlakte van de woning, waarbij in geval van horizontale scheiding de privé-oppervlakte wordt onderscheiden van de gewone, en zonder dat voor deze doeleinden in ieder geval de oppervlakten van de woning kunnen worden berekend met een lagere hoogte dan vereist in de regelgeving.
- Leeftijd van het gebouw en, indien van toepassing, de belangrijkste renovaties of werkzaamheden die eraan zijn uitgevoerd.
- Diensten en faciliteiten beschikbaar in de woning, zowel individueel als gemeenschappelijk.
- Energie-efficiëntiecertificaat voor woningen.
- Toegankelijkheidsvoorwaarden van de woning en het gebouw.
- Bezettingsstatus of beschikbaarheid van de woning.
d) Juridische informatie over het onroerend goed: registratie-identificatie van het onroerend goed, met verwijzing naar kosten, retentierechten en voorwaarden, en deelnamekosten zoals vastgelegd in de eigendomstitel.
e) Indien het beschermde huisvesting betreft, uitdrukkelijke vermelding van een dergelijke omstandigheid en onderwerping aan het wettelijke beschermingsregime dat daarop van toepassing is.
f) Voor gebouwen met officiële architectonische bescherming zal informatie worden verstrekt over de mate van bescherming en de voorwaarden en beperkingen voor hervormings- of rehabilitatie-interventies.
g) Alle andere informatie die relevant kan zijn voor de persoon die geïnteresseerd is in het leasen van de woning, inclusief territoriale, stedenbouwkundige, fysiek-technische, eigendomsbescherming of administratieve aspecten die daarmee verband houden.
Evenzo kan de potentiële huurder informatie opvragen over de detectie van asbest of andere stoffen die gevaarlijk of schadelijk zijn voor de gezondheid.
Aan de andere kant, wanneer de woning die als gewone verblijfplaats gaat worden verhuurd, zich in een gebied met een gespannen woningmarkt bevindt, moeten de eigenaar en, in voorkomend geval, de persoon die betrokken is bij de bemiddeling bij de operatie, een dergelijke omstandigheid aangeven. en, voorafgaand aan de formalisering van de huurovereenkomst, en in ieder geval in het contractdocument, het bedrag van de laatste huurprijs van het huurcontract voor de gewone verblijfplaats die de afgelopen vijf jaar van kracht was in dezelfde woning, vermelden, zoals evenals de waarde die daarmee overeen kan komen op basis van de toepasselijke referentie-index van de huurprijzen van woningen.
Databases van huurcontracten en creatie van een systeem van referentie-indexen voor de huurprijzen van woningen
Er wordt gedacht aan de oprichting van een database met huurcontracten voor woningen en aan de versterking van de samenwerking op het gebied van informatie over huurcontracten. Het doel is om de beschikbare informatie te vergroten voor de ontwikkeling van het referentie-indexsysteem voor de huurprijzen van woningen.
Regulering van huurovereenkomsten voor ander gebruik dan huisvesting
Binnen een periode van zes maanden na de inwerkingtreding van de wet voorziet de wet in de oprichting van een werkgroep die een regelgevingsvoorstel moet indienen voor de regulering van huurcontracten voor ander gebruik dan huisvesting, en in het bijzonder huurovereenkomsten die worden gesloten per seizoen voor stedelijke eigendommen voor residentieel gebruik.
Uitzettingsprocedures opgeschort krachtens Koninklijk Wetsbesluit 11/2020 van 31 maart
De uitzettings- en lanceringsprocedures die zijn opgeschort krachtens Koninklijk Wetsbesluit 11/2020 van 31 maart, zullen, zodra de opschortingsperiode afloopt, wanneer de eiser een grote huiseigenaar is, alleen worden hervat op uitdrukkelijk verzoek van dezelfde als de eiser bewijst dat hij heeft zich onderworpen aan de procedure van
verzoening of bemiddeling die daartoe door de openbare besturen is ingesteld, gebaseerd op de analyse van de omstandigheden van beide partijen en de mogelijke bestaande hulp en subsidies in overeenstemming met de regionale wet- en regelgeving op het gebied van huisvesting.
Regeling van huurovereenkomsten aangegaan vóór de inwerkingtreding van deze wet
Leaseovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding van deze wet zijn aangegaan, blijven onderworpen aan de bepalingen van het wettelijke regime dat op hen van toepassing was, hoewel ze, als de partijen daarmee instemmen, kunnen worden aangepast aan het wettelijke regime dat in deze wet is vastgelegd. zonder dat dit gevolgen heeft voor de verschillende maatregelen van buitengewone toepassing op lopende huurcontracten voor woningen, en in het bijzonder voor de beperking van de huurherziening.
Prijsbeheersingsmaatregelen bij de regulering van huurcontracten voor woningen
Het geeft de wijziging aan van de Wet op de Stedelijke Leasing 29/1994 met betrekking tot huurbeperking, verlenging van de duur van het contract, beheerskosten en formalisering van het contract en voegt referentie-indexen toe om de huurprijs bij te werken. Om dit te doen, geven we samengevat de wijzigingen in de Stedelijke Huurwet weer, met name:
- Buitengewone verlenging: Buitengewone verlenging van één jaar in het huurcontract, voor huurders in situaties van sociale en economische kwetsbaarheid, waarbij de verhuurder groothouder is. En voor huurcontracten voor woningen in een gespannen woningmarktgebied: een buitengewone verlenging voor een jaarlijkse looptijd van maximaal drie.
- Vorm van huurbetaling: Hierin wordt aangegeven dat de betaling langs elektronische weg zal plaatsvinden, en alleen bij uitzondering, wanneer er geen bankrekening of toegang tot elektronische middelen aanwezig is, contant en in de gehuurde woning.
- Inkomensgrenzen: Bij huurcontracten voor woningen gelegen in een gestresseerd woonmarktgebied na 26 mei 2023 mag de huurprijs niet hoger zijn dan de laatste huurprijs die in de afgelopen vijf jaar van kracht zou zijn geweest in dezelfde woning, zodra de huurclausule jaarlijks is toegepast update van de inkomsten van het vorige contract, noch de impact van uitgaven die niet waren opgenomen in het vorige contract.
- Vastgoed- en formaliseringskosten: Ze komen altijd ten laste van de eigenaar, degene die gebruik maakt van de diensten van een makelaarskantoor is degene die de kosten moet betalen. Tot nu toe gold deze verplichting alleen voor groothouders.
- Referentie-index voor de jaarlijkse update van de huurcontracten voor woningen. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek zal vóór 31 december 2024 een referentie-index definiëren die als limiet zal worden vastgesteld.
Fiscale stimuleringsmaatregelen die in de personenbelasting van toepassing zijn op de verhuur van onroerend goed bestemd voor huisvesting
Er wordt een verbetering van de regulering van de personenbelasting ingevoerd om de verhuur van hoofdwoningen tegen betaalbare prijzen te stimuleren, door modificatie van de huidige verlaging van het nettorendement op huurwoningen met 60 procent.
Toeslag op leegstaande woningen
Moduleert deze toeslag op permanent leegstaande woningen in de Onroerendgoedbelasting, IBI, die kan worden toegepast op woningen die langer dan twee jaar leeg staan, met een minimum van vier woningen per eigenaar, behoudens gerechtvaardigde oorzaken van tijdelijke leegstand, beoordeeld door Wet.
Wijziging van het burgerlijk procesrecht
Er worden belangrijke verbeteringen aangebracht in de regeling van de uitzettingsprocedure in kwetsbare situaties. We kunnen onder meer de nadruk leggen op de eliminatie van de noodzaak van toestemming van de belanghebbende partij bij de overdracht aan de bevoegde overheidsdiensten om hun kwetsbare situatie in uitzettingsprocedures te verifiëren; de reikwijdte van de bescherming wordt uitgebreid wanneer kwetsbare situaties worden geïdentificeerd, verschillende technische verbeteringen in de bewoordingen en, in overeenstemming met jurisprudentiële en internationale normen, wordt er geen systeem van automatische opschorting door de Juridische Rechtspleging ingesteld als de kwetsbaarheid wordt bewezen, maar eerder een systeem van beslissing door de rechtbank na een gewogen beoordeling en proportionele voor het specifieke geval, waarbij een opschortingsperiode van twee maanden voor natuurlijke personen en vier maanden voor rechtspersonen wordt vastgesteld, waardoor de huidige perioden van respectievelijk één en drie maanden worden verlengd.
