--- title: "¿Qué son los gastos derivados de la formalización de la hipoteca y cómo reclamarlos?" description: "Análisis de la STS 705/2015, de 23 de diciembre El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre, resolvió la demanda interpuesta por la Organización de Consumidores y Usuarios (OC..." url: https://www.fimax.es/gastos-derivados-hipoteca-como-reclamarlos/ date: 2025-09-12 modified: 2025-09-16 author: "Fimax Asesores" image: https://www.fimax.es/wp-content/uploads/2025/09/gastos-derivados-hipoteca-como-reclamarlos.jpg categories: ["Derecho bancario"] type: post lang: es --- # ¿Qué son los gastos derivados de la formalización de la hipoteca y cómo reclamarlos? ## Análisis de la STS 705/2015, de 23 de diciembre El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre, resolvió la demanda interpuesta por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) contra Banco Popular Español S.A. y BBVA S.A., en la que se solicitaba la **declaración de nulidad** de determinadas cláusulas predispuestas en contratos de préstamo hipotecario, en particular la relativa a la imputación al prestatario de la totalidad de los gastos de constitución de hipoteca y formalización del préstamo. El Alto Tribunal fundamenta su decisión en el artículo 89.3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), que considera abusivas, entre otras, las cláusulas que: *“impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario” o que “le obliguen a soportar gastos que por ley correspondan al empresario”.* La cláusula analizada fue declarada nula por las siguientes razones: - **Desequilibrio contractual:** la imposición al consumidor de la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor y en contra de la buena fe, ya que el principal interesado en la inscripción de la garantía hipotecaria es la entidad prestamista. - **Falta de transparencia:** se trata de una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta al prestatario sin posibilidad de negociación individual. El consumidor no dispone de una información clara y comprensible que le permita conocer las consecuencias económicas de la cláusula, incumpliendo así las exigencias de transparencia. En consecuencia, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, fijando una doctrina que abrió la vía a la reclamación por parte de los consumidores de los importes abonados indebidamente en concepto de aranceles notariales, registrales y parte de los tributos asociados ## ¿Qué cantidades se pueden recuperar? Tras la STS 705/2015 que declaró abusiva la cláusula que imponía indiscriminadamente al consumidor todos los gastos hipotecarios, el Tribunal Supremo fue perfilando en sentencias posteriores cómo deben repartirse dichos gastos. La doctrina actual, consolidada a partir de las SSTS 44/2019, 46/2019 y 35/2021, establece lo siguiente: - **Gastos de Notaría:** se reparten al 50% entre banco y cliente, ya que ambos son interesados en la escritura de préstamo hipotecario. - **Gastos de Registro de la Propiedad:** corresponden íntegramente al prestamista (banco), porque es quien obtiene la inscripción de la garantía hipotecaria a su favor. - **Gastos de Gestoría:** deben ser abonados en su totalidad por el prestamista, al ser el principal interesado en la tramitación de la inscripción y liquidación de impuestos. - **Gastos de Tasación:** la STS 35/2021 declaró que también corresponden al prestamista, ya que es el banco quien exige la tasación para conceder el préstamo. - **Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):** corresponde al cliente prestatario, pues la Ley del Impuesto lo establece expresamente como sujeto pasivo (art. 29 LITP-AJD y jurisprudencia reiterada del TS). ## ¿Cuál es el plazo para reclamar? La **acción de nulidad** de cláusulas abusivas es **imprescriptible**, lo que significa que el consumidor puede pedir en cualquier momento que se declare nula la cláusula de gastos hipotecarios. Distinto es el plazo para reclamar la devolución de las cantidades abonadas, a través de la **acción restitutoria**. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han aclarado que el plazo de **5 años** previsto en el artículo 1964 del Código Civil debe comenzar cuando el consumidor pudo conocer razonablemente el carácter abusivo de la cláusula. En la práctica, este conocimiento comenzó a situarse a partir de la doctrina del Tribunal Supremo de 2015 (STS 705/2015) y las resoluciones posteriores que fueron consolidando la nulidad de estas cláusulas. Posteriormente, el Tribunal Supremo en la STS 857/2024, de 14 de junio, estableció que el plazo de prescripción de la acción de restitución (5 años, art. 1964 CC) empieza a correr **desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula abusiva**, salvo que el banco pruebe que el consumidor tenía conocimiento razonable de su abusividad con anterioridad. En **Fimax Asesores** ponemos a tu disposición un equipo especializado en Derecho Bancario y de Consumo. Analizamos tu préstamo hipotecario y determinamos de manera precisa qué gastos pueden ser reclamados, calculando las cantidades recuperables y diseñando la mejor estrategia jurídica para tu caso. [ ![Jaime Tascón](data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP///yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7)![Jaime Tascón](https://www.fimax.es/wp-content/uploads/2025/09/jaime-tascon.png) Jaime TascónDepartamento Jurídico y Subvenciones ](https://www.linkedin.com/in/jaime-tasc%C3%B3n-cervera-2230421a8/)