El contrato de arras o de arrendamiento de compra antes de los 65 años

Recientemente, se ha emitido una Consulta Vinculante por parte de la Dirección General de Tributos, abordando la posibilidad de aplicar la exención en el caso de suscribir un contrato de arras o de contrato de alquiler con opción de compra antes de cumplir los 65 años, formalizando la escritura de compraventa en una fecha posterior (DGT CV0035-23, del 16 de enero).

En su respuesta, la Dirección General de Tributos subraya que, conforme a la teoría del título y el modo en nuestro sistema legal, la transmisión se entenderá efectuada en el periodo fiscal en el que se otorgue la escritura pública, a menos que se demuestre su entrega en un momento previo.

En este contexto, si la entrega de la vivienda se realiza después de que el contribuyente haya cumplido 65 años, podrá beneficiarse de la mencionada exención, siempre y cuando la vivienda haya sido considerada habitual hasta dos años antes de la fecha de su transmisión. Esto es aplicable, incluso si, con anterioridad a cumplir dicha edad, se ha formalizado un contrato de señal o un contrato de alquiler con opción de compra.

En lo que respecta a las cantidades percibidas en virtud de estos contratos, reciben el siguiente tratamiento:

  • Las cantidades recibidas como señal por la venta de la vivienda se consideran como una entrega a cuenta y parte del precio de la compraventa.
  • Las cantidades percibidas por un contrato de alquiler con opción de compra hasta el ejercicio de dicha opción, si así está pactado, disminuirán el precio acordado para la transmisión del inmueble. Esto constituirá un valor de transmisión menor de la vivienda, afectando al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la transmisión. En el momento de su percepción, las cantidades obtenidas por el arrendamiento tributarán como rendimiento de capital inmobiliario. Por otro lado, el importe obtenido por la concesión de la opción de compra representará una ganancia de patrimonio, sujeta a la base imponible del ahorro.

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